Вопрос аренды нежилого помещения часто встает перед предпринимателями, которые хотят разместить офис, склад или торговый зал. Если собственником помещения является физическое лицо (в т.ч. индивидуальный предприниматель), а арендатор – юридическое лицо, необходимо правильно оформить договор и учесть налоговые обязательства, в частности налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Общие положения
Согласно Гражданскому кодексу РФ, нежилое помещение (офис, магазин, склад и т.п.) может быть в собственности как физического, так и юридического лица. При этом в большинстве случаев нежилое помещение регистрируется на физическое лицо, а именно – на ИП, если собственник занимается предпринимательской деятельностью.
Ключевые моменты:
- Договор аренды может быть заключён между физическим лицом (или ИП) и юридическим лицом;
- В договоре обязательно указывается статус арендодателя (физическое лицо/ИП);
- Арендная плата подлежит налогообложению в виде НДФЛ у арендодателя‑физического лица.
Стороны договора
2.1 Арендодатель – физическое лицо (ИП)
Если помещение находится в собственности физического лица, он может:
- Оставаться частным лицом (не вести предпринимательскую деятельность);
- Оформить статус индивидуального предпринимателя (ИП) – тогда арендная плата считается доходом от предпринимательской деятельности.
В случае ИП в договоре указывается полное наименование ИП, ОГРНИП и ИНН.
2.2 Арендатор – юридическое лицо
Юридическое лицо (ООО, АО, ПАО и др.) обязано:
- Указать полное наименование, ОГРН, ИНН и юридический адрес;
- Установить порядок и сроки оплаты арендной платы;
- Вести учёт расходов, связанных с арендой, в бухгалтерском учёте.
Содержание договора аренды
Стандартный договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом должен включать следующие разделы:
- Предмет договора – точный адрес, площадь, назначение помещения;
- Стороны договора – реквизиты арендодателя (ФИО, ИНН, ОГРНИП) и арендатора (наименование, ОГРН, ИНН);
- Срок аренды – дата начала и окончания, условия продления;
- Арендная плата – размер, порядок и сроки оплаты, порядок индексации;
- Налоговые обязательства – указание, что арендодатель‑физическое лицо обязуется уплатить НДФЛ с полученной арендной платы;
- Ответственность сторон – штрафы за просрочку платежа, ответственность за повреждение имущества;
- Порядок расторжения договора – основания, уведомительный срок;
- Прочие условия – возможность субаренды, порядок проведения ремонта и т.д.
Налоговый режим: НДФЛ
Для физического лица (в т.ч. ИП) арендная плата считается доходом от сдачи имущества в аренду и облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов РФ). Если арендодатель – ИП, применяется упрощённый налоговый режим (УСН) или патент, но НДФЛ в любом случае уплачивается.
4.1 Кто удерживает налог?
- Если арендатор – юридическое лицо, он обязан удержать НДФЛ у источника и перечислить его в бюджет в срок до 15 числа месяца, следующего за месяцем выплаты арендной платы.
- Если арендатор – физическое лицо, удержание не требуется, но арендодатель обязан самостоятельно уплатить налог до 15 числа следующего месяца.
4.2 Ставки налога
| Тип получателя | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Физическое лицо – резидент | 13 % |
| Физическое лицо – нерезидент | 30 % |
| ИП (упрощёнка) – доход от аренды | 6 % (УСН «доходы») или 15 % (УСН «доходы минус расходы») |
Порядок уплаты НДФЛ
Примерный алгоритм действий для юридического арендатора:
- Определить размер арендной платы за отчетный месяц;
- Вычислить НДФЛ: Арендная плата × 13 %;
- Удержать полученную сумму из платежа арендодателю;
- Перечислить удержанную сумму в бюджет (через банковскую кассу или онлайн‑сервис) до 15 числа следующего месяца;
- Сформировать и выдать арендодателю справку 2‑НДФЛ (для физического лица) или 6‑НДФЛ (для ИП) о произведённом удержании.
Если арендатор не удерживает налог (например, договор заключён с физическим лицом‑не ИП), арендодатель обязан самостоятельно подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог в указанные сроки.
Регистрация и бухгалтерский учёт
- Арендодатель‑физическое лицо обязан зарегистрировать договор аренды в Росреестре (при необходимости) и в ФНС (для ИП – в качестве вида деятельности).
- Юридическое лицо фиксирует арендные платежи в бухгалтерском учете как расходы на аренду (счёт 26 «Общехозяйственные расходы»).
- Для ИП‑арендодателя в налоговый учет включается доход от аренды (счёт 90 «Продажи» → субсчёт «Доходы от сдачи имущества в аренду»).
Пример расчёта НДФЛ
Допустим, арендная плата составляет 150 000 ₽ в месяц.
| Этап | Сумма (₽) | Комментарий |
|---|---|---|
| Арендная плата | 150 000 | Сумма, указанная в договоре |
| НДФЛ (13 %) | 19 500 | 150 000 × 0,13 |
| Сумма, выплачиваемая арендодателю | 130 500 | 150 000 – 19 500 |
Юридическое лицо перечисляет в бюджет 19 500 ₽ до 15 числа следующего месяца и выплачивает арендодателю 130 500 ₽.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
8.1 Нужно ли регистрировать договор в налоговой?
Да. Договор аренды, заключённый между физическим и юридическим лицом, подлежит обязательному учёту в налоговой (в случае ИП – в качестве вида деятельности, в случае физ. лица – в качестве дохода). При этом сама копия договора может быть приложена к декларации 3‑НДФЛ.
8.2 Можно ли уменьшить налоговую базу?
Для ИП, применяющего УСН «доходы», налоговая база – это полученная арендная плата без вычетов. При УСН «доходы минус расходы» можно учитывать документально подтверждённые расходы, связанные с арендой (например, ремонт, коммунальные услуги), если они оплачиваются арендодателем.
8.3 Что делать, если арендатор не удержал НДФЛ?
Арендодатель‑физическое лицо обязан самостоятельно уплатить налог и подать декларацию 3‑НДФЛ. При этом в декларации указывается, что налог был удержан арендатором (при наличии справки) либо уплачен самостоятельно.
8.4 Какие штрафы грозят за неуплату НДФЛ?
- Штраф за неуплату – 20 % от суммы налога (30 % если налог не был уплачен в течение более 30 дней после установленного срока);
- Пени начисляются за каждый день просрочки в размере 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки.
Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом (или ИП) и юридическим лицом – достаточно распространённая юридическая форма в бизнес‑среде. Главное, что необходимо помнить:
- Точно указать статус арендодателя в договоре;
- Оформить порядок удержания и уплаты НДФЛ (обычно арендатор‑юридическое лицо удерживает налог у источника);
- Своевременно подавать налоговые декларации и платить налоги, чтобы избежать штрафов;
- Вести корректный бухгалтерский учёт у обеих сторон.
Соблюдая эти правила, вы сможете избежать налоговых рисков и обеспечить прозрачные отношения между арендодателем‑физическим лицом и арендатором‑юридическим лицом.
Статья подготовлена специалистом в области налогового и гражданского права. Для конкретных ситуаций рекомендуется консультироваться с юристом или бухгалтером.