Когда ФНС разрешила регистрировать право аренды на любой срок
В Письме ФНС России № ШЮ-4-17/2605 от четко указано:
- россияне, заключившие договор аренды недвижимости с нерезидентами, вправе регистрировать право аренды независимо от срока;
- раньше обязательной была регистрация только при сроке ≥ 1 года, теперь ограничение снято;
- изменение коснулось как прямой аренды, так и субаренды (условия идентичны).
Виды договоров недвижимости: что выбирать?
| Тип договора | Кто выступает сторонами | Нужна ли регистрация | Особенности |
|---|---|---|---|
| Аренда жилого помещения | Физлицо ↔ Физлицо / ИП / Компания | Не обязательна, но можно по желанию | Максимальный срок 5 лет, иначе считается бессрочным |
| Аренда нежилого помещения | Любые субъекты | Обязательна при сроке ≥ 1 год | Возможен договор субаренды |
| Аренда с нерезидентами | Резидент ↔ Нерезидент | Обязательна на любой срок (с ) | Подтверждение валютного контроля при оплате в валюте |
Пошаговая схема заключения договора
- Предварительные проверки
- Проверьте ЕГРН — актуального собственника, обременения, аресты.
- Убедитесь в полномочиях арендодателя (документы: свидетельство, выписка ЕГРН, паспорт).
- Согласование условий
- Срок, цена, индексация, коммунальные услуги, залог (депозит).
- Обязательно пропишите порядок возврата залога и осмотра при выезде.
- Форма договора
- Желательно письменная (ст. 609 ГК РФ).
- Используйте официальный шаблон ФНС или готовый типовой договор.
- Регистрация в Росреестре
- Подаётся заявление через МФЦ/Госуслуги с договором и квитанцией госпошлины (2 000 ₽ для физлиц).
- Срок: 5–7 рабочих дней.
- Приём-передача
- Составляется акт приёма-передачи с фото/видео фиксацией состояния помещения и имущества.
- Арендатору выдаются ключи и копии документов.
Типовая структура договора
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА № ___ г. ________ «____» __________ 2026 г. Стороны Арендодатель: Иванов И.И., паспорт 45 __ ________, зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1. Арендатор: ООО «Ромашка», ИНН 7701234567, ОГРН 1157746321987, юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Садовая, д. 5, офис 12. Предмет договора Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение пл. 100 м², расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовая, д. 5, 2-й этаж. Срок С по (12 мес.). Арендная плата 100 000 ₽ ежемесячно, оплата до 5-го числа. Индексация: +7 % ежегодно. Залог 100 000 ₽ — возвращается в течение 10 дней после осмотра помещения при отсутствии повреждений. Ответственность Неустойка — 0,1 % за каждый день просрочки оплаты. Расторжение В одностороннем порядке — при просрочке > 20 дней. Подписи сторон
Субаренда: что важно знать
Правила аналогичны обычной аренде, но:
- инициатором выступает не собственник, а арендатор (субарендодатель);
- в договоре субаренды обязательно указать срок, который не должен превышать срок основного договора;
- обычно требуется письменное согласие собственника.
Распространённые ошибки и способы их избежать
Ошибка 1: отсутствие акта приёма-передачи.
Решение: составлять двусторонний акт, фиксировать счётчики, фото/видео.Ошибка 2: игнорирование регистрации при сделке с нерезидентом.
Решение: подать заявление в Росреестр сразу после подписания договора.Ошибка 3: непрописанный порядок досрочного расторжения.
Решение: включите в договор пункт о 30-дневном письменном уведомлении.
Ответы на самые популярные вопросы
Вопрос: Можно ли заключить устный договор аренды квартиры на месяц?
Можно, если срок ≤ 1 года и стороны — физлица (ст. 674 ГК РФ). Однако риски высоки: сложно доказать условия, гарантировать возврат залога и т.д. Лучше письменный.
Вопрос: Нужно ли заверять договор у нотариуса?
Нет, если стороны не сами просят нотариальное удостоверение; Исключение — аренда доли в праве общей долевой собственности.
Вопрос: Какие налоги платит арендодатель?
Физлица — НДФЛ 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент) от дохода. ИП/компании — упрощёнка 6 % или ОСНО.
Чек-лист перед подписанием договора
- Проверил собственника в ЕГРН.
- Согласовал все условия (срок, цена, залог, коммуналка).
- Подписал письменный договор + акт приёма-передачи.
- При сделке с нерезидентом — подал заявление в Росреестр.
- Сделал копии паспортов договора и акта.
Запомните: грамотно оформленный договор аренды — это ключ к спокойствию и финансовой безопасности обеих сторон. Если возникнут сложности, обратитесь к специалисту по недвижимости или юристу.
Информация подготовлена по состоянию на . Перед подписанием договора рекомендуем уточнить последние изменения законодательства.