Содержание

1. Зачем отдельно прописывать коммунальные услуги
2. Как изменились правила в 2024–2026 гг․
3. Главные разделы договора
4. Как заполнить шаблон: пошаговая инструкция
5. Распространённые ошибки и советы юриста
6. Ответы на частые вопросы

Зачем отдельно прописывать коммунальные услуги

Без чёткого распределения обязанностей арендодатель рискует:

• неудержанным НДС, если работает на УСН и не выставляет счета-фактуры;
• долгами перед УК, когда арендатор не оплачивает свет/вода;
• судебными спорами о возмещении переплат․

Как изменились правила в 2024–2026 гг․

С года действует ФЗ-365, который разрешил индивидуальным предпринимателям на УСН «Доходы» включать в договор:

• коммунальные услуги сверх арендной платы (ст․ 4․2);
• ставку НДС 5 % при сдаче жилья юрлицам (ст․ 164․2 НК РФ)․

Если поступления арендодателя за 2024 год превысили 79 млн руб․, он обязан перейти на ОСНО или УСН «Доходы минус расходы» с 2026 года․ При этом:

• ставка НДС остаётся 5 %;
• обязанность выставлять счета-фактуры появляется с ․

Главные разделы договора

1. Предмет договора – адрес, площадь, кадастровый номер․
2. Срок – не меньше 11 месяцев, чтобы не регистрировать в Росреестре․
3. Арендная плата – фиксированная сумма без коммуналки․
4. Коммунальные услуги – кто оплачивает, как считается, порядок передачи показаний․
5. Залог – обычно 1 месяц, удерживается при задолженности по ЖКУ․
6. Ответственность сторон – пени, компенсация ущерба․

<html lang="ru">
<head>
 <meta charset="UTF-8">
 <title>Договор аренды квартиры</title>
</head>
<body>
 <h1>ДОГОВОР АРЕНДЫ № ____</h1>
 <p>г․ Москва <b>"19"</b> апреля 2026 г․</p>

 <h2>1․ Стороны</h2>
 <p>
 <b>Арендодатель:</b> Иванов Иван Иванович, ИНН 770123456789, СНИЛС 123-456-789 00, паспорт 45 00 123456, прож․: 123456, г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 1, кв․ 1․

 <b>Арендатор:</b> ООО «Компания Свет», ИНН 770987654321, ОГРН 1167745678901, юр․ адрес: 123456, г․ Москва, ул․ Тверская, д․ 10․
 </p>
 <h2>2․ Предмет договора</h2>
 <p>Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру общей площадью 48,7 м², комнат: 2, расположенную по адресу: 123456, г․ Москва, ул․ Солнечная, д․ 5, кв․ 45, кадастровый номер 77:01:0004010:12345․</p>

 <h2>3․ Срок</h2>
 <p>11 месяцев с по ․</p>

 <h2>4․ Арендная плата</h2>
 <p>45 000 ₽ в месяц․ Перечисляется до 25-го числа текущего месяца на расчётный счёт Арендодателя 40###-###-####6789012 в ПАО «Сбербанк»․</p>
 <h2>5․ Коммунальные услуги</h2>
 <ul>
 <li>5․1 Арендодатель оплачивает коммунальные услуги, исходя из показаний общедомовых приборов учёта․</li>
 <li>5․2 Арендатор возмещает фактические расходы <b>сверх</b> арендной платы на основании квитанций и платёжных поручений․</li>
 <li>5․3 Сумма возмещения определяется по формуле: (S_кв / S_дом) × Р_дом − Р_лимит, где:

 <ul>
 <li>S_кв – площадь квартиры;</li>
 <li>S_дом – общая площадь дома;</li>
 <li>Р_дом – общая сумма начислений по дому;</li>
 <li>Р_лимит – норматив на 1 м² × S_кв․</li>
 </ul>
 </li>
 <li>5․4 Срок возмещения – в течение 7 банковских дней после предъявления копий квитанций․</li>
 </ul>

 <h2>6․ Залог</h2>
 <p>45 000 ₽, вносится при подписании договора․ Возвращается при отсутствии задолженности по коммунальным услугам в течение 10 дней после возврата квартиры․</p>

 <h2>7․ Ответственность</h2>
 <p>При просрочке оплаты коммунальных услуг Арендодатель вправе удерживать пени 0,1 % за каждый день просрочки․</p>

 <h2>8․ Подписи</h2>
 <p>
 Арендодатель: __________/Иванов И․И․/

 Арендатор: __________/Директор ООО «Компания Свет» Игнатов П․П․/
 </p>
</body>

Как заполнить шаблон: пошаговая инструкция

1. Шаг 2․ Замените слова в курсиве на свои данные: ФИО, ИНН, адрес, площадь․
2. Шаг 3․ Уточните в УК:
   • норматив потребления по каждому ресурсу;
   • сумму общедомовых расходов за последний месяц․

   Вставьте эти значения в формулу п․ 5․3․

3. Шаг 4․ Распечатайте в двух экземплярах, подпишите и заверьте у нотариуса (желательно)․
4. Шаг 5․ Сделайте скан-копию и отправьте арендатору на электронную почту․

Распространённые ошибки и советы юриста

Ответы на частые вопросы

Вопрос 1․ Как быть, если арендатор не оплачивает коммуналку?

Арендодатель может удержать долг из залога (п; 6) или взыскать через суд․ Главное – ежемесячно фиксировать задолженность в актае․

Вопрос 2․ Можно ли не указывать формулу, а просто прикладывать квитанции?

Можно, но придётся доказывать справедливость суммы․ Формула снимает все споры․

Вопрос 3․ Нужно ли регистрировать такой договор в Росреестре?

Нет, если срок ≤ 11 месяцев․ При продлении договора на новый срок регистрация не требуется․