Одним из наиболее спорных, но важных пунктов в договоре найма жилого помещения является обеспечительный платёж. Он защищает интересы собственника, но может стать камнем преткновения для арендатора. В этой статье мы:
- разберёмся, чем обеспечительный платёж отличается от залога и задатка;
- приведём актуальный (2026 г.) образец договора с обеспечительным платежом;
- рассмотрим, когда и в каком размере взимается депозит, а также как вернуть деньги при расторжении договора.
Что такое обеспечительный платёж и зачем он нужен
Обеспечительный платёж (или депозит, страховой депозит), это фиксированная сумма, которую арендатор передаёт арендодателю до вселения. Она служит гарантией:
- возмещения ущерба, причинённого квартире или мебели;
- покрытия долгов по коммунальным услугам или арендной плате;
- исполнения иных обязательств по договору (например, штрафы за досрочный выезд без предупреждения).
Размер депозита обычно составляет один месячный арендный платёж, но может быть меньше или больше по договорённости сторон.
Отличия: залог, задаток и обеспечительный платёж
| Понятие | Правовая природа | Что происходит при расторжении договора |
|---|---|---|
| Залог (ст. 334–358 ГК РФ) | Вещь/имущество, остаётся у залогодержателя | Реализуется в счёт долга |
| Задаток (ст. 380 ГК РФ) | Сумма денег, которая двойно компенсируется при отказе инициатора сделки | Если арендатор отказывается, теряет задаток. Если арендодатель — возвращает двойную сумму |
| Обеспечительный платёж (договорный депозит) | Не урегулирован ГК РФ напрямую, закрепляется в договоре | Возвращается при отсутствии долгов и повреждений (возможны списания по актам) |
Пошаговая инструкция: как оформить договор с обеспечительным платежом
Шаг 1. Подготовьте документы
- Паспорт собственника (копия + оригинал для сверки).
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- Акт обследования и фото квартиры (желательно с датой и подписями).
- Квитанции последних оплат ЖКХ.
Шаг 2. Определите размер депозита
Формула: ОП = АП × N, где
- ОП, обеспечительный платёж;
- АП — месячная арендная плата;
- N, коэффициент, обычно 0,5–2.
Шаг 3. Внесите условие в договор
Пример формулировки:
«4.5. Арендатор вносит обеспечительный платёж в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей в момент подписания настоящего договора. Указанная сумма подлежит возврату арендатору в течение 10 (десяти) рабочих дней после окончания срока действия договора при условии:
- отсутствия задолженности по арендной плате и коммунальным услугам;
- отсутствия порчи имущества, подтверждённого актом приёмо-передачи».
Образец договора аренды квартиры с обеспечительным платежом (2026)
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № -MSК
г. Москва
«19» апреля 2026 г.
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру площадью 54 м² по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 25.
Срок действия
Начало срока — «20» апреля 2026 г., окончание — «19» октября 2026 г. (11 месяцев).
Арендная плата
Размер ежемесячной арендной платы, 35 000 руб.
Срок оплаты — до 25-го числа текущего месяца.
Обеспечительный платёж
Арендатор уплачивает одновременно с первым месяцем проживания обеспечительный платёж в размере 35 000 руб. (эквивалент одного месяца аренды).
Сумма депозита хранится на расчётном счёте Арендодателя и не учитывается при расчётах по арендной плате.
При выезде Арендатора составляется акт приёмо-передачи. В течение 10 рабочих дней после подписания акта:
- если претензий нет — депозит возвращается полностью;
- если есть повреждения или долги — из депозита удерживается сумма убытков, остаток возвращается.
Ответственность сторон
Арендодатель обязуется вернуть депозит в установленный срок либо обосновать удержание письменно.
Арендатор несёт полную материальную ответственность за ущерб сверх нормального износа.
Подписи сторон
Арендодатель: ________________ /Иванов И.И./
Арендатор: ________________ /Петров А.А./
Как вернуть обеспечительный платёж при досрочном выезде
- Предупредите арендодателя: в договоре пропишите срок предупреждения — 30 или 60 дней.
- Составьте акт приёмо-передачи с фото и подписями обеих сторон.
- Сдайте ключи лично или через курьера с описью.
- Получите расчёт в письменном виде и деньги на руки/карту.
Важно! Если арендодатель не возвращает депозит более 10 дней, подайте претензию, а затем обращайтесь в суд (ст. 132 ГПК РФ).
Частые ошибки и советы юриста
- Ошибка: не указать срок возврата депозита → Совет: всегда прописывать конкретное число дней.
- Ошибка: не оформлять акт при выезде → Совет: сделать две подписанные копии акта + фото-отчёт.
- Ошибка: передавать деньги без расписки → Совет: использовать банковский перевод с назначением «обеспечительный платёж по договору № …».
Где скачать актуальный бланк
На нашем сайте вы можете бесплатно скачать Word-шаблон договора аренды квартиры с обеспечительным платежом, проверенный юристами по состоянию на апрель 2026 года.