Подготовлено 20 апреля 2026 г․

Зачем нужен грамотный договор

Договор аренды квартиры между физическими лицами, это основной документ, который:

• защищает права и обязанности арендодателя и арендатора;
• является подтверждением для налоговой (арендодатель обязан подавать декларацию 3-НДФЛ);
• используется для регистрации по месту пребывания (если такая необходимость есть);
• позволяет обратиться в суд при расторжении или задолженности․

Действующее законодательство

Договор регулируется:

1. Гражданским кодексом РФ (гл․ 35, ст․ 671–700);
2. Жилищным кодексом РФ (ст․ 35, 675–680);
3. Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
4. Письмами ФНС по вопросам налогообложения доходов от сдачи жилья․

Что изменилось в 2025–2026 годах

• Индексация: арендодатель может повышать плату не чаще 1 раза в год (ст․ 614 ГК РФ)․
• Налоговые каникулы: до конца 2026 года действует повышенный налоговый вычет 1 000 000 ₽ при продаже/аренде жилья в ряде регионов․
• Электронная подпись: разрешено подписывать договор дистанционно через Госуслуги или любой квалифицированный сервис․

Как составить договор: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Информация о сторонах

Арендодатель:

• Ф․ И․ О․ полностью;
• данные паспорта (серия, номер, кем и когда выдан);
• адрес регистрации и фактическое место жительство;
• ИНН (желательно)․

Арендатор:

• аналогичные сведения паспорта и ИНН;
• указывается, проживает ли один или с членами семьи/детьми․

Шаг 2․ Предмет договора

Указывается:

• точный адрес квартиры;
• кадастровый номер (по выписке ЕГРН);
• общая площадь и количество комнат;
• набор мебели и техники (если сдаётся с мебелью)․

Шаг 3․ Срок действия

• минимальный рекомендуемый срок — 11 месяцев (чтобы не регистрировать в Росреестре);
• если срок ≥ 1 года, договор подлежит государственной регистрации через МФЦ или Госуслуги (ст․ 674 ГК РФ)․

Шаг 4․ Арендная плата

Шаг 5․ Обязанности сторон

Арендодатель обязуется:

• передать квартиру в надлежащем состоянии;
• оплачивать коммунальные услуги до передачи ключей;
• незамедлительно устранять аварийные ситуации․

Арендатор обязуется:

• вовремя вносить арендную плату;
• не производить перепланировку без письменного согласия;
• по окончании срока вернуть все ключи и сохранить имущество․

Шаг 6․ Ответственность сторон

• Неустойка за просрочку оплаты — 0,1 % за каждый день;
• Компенсация ущерба — в полном объёме;
• Возможность досрочного расторжения при 2-кратном нарушении условий․

Шаг 7․ Дополнительно

• Возможность выкупа квартиры арендатором (опционально);
• Опись имущества (приложение №1);
• Акт приёма-передачи (приложение №2);
• Подписи сторон и печати (если есть)․

Типовой образец договора в формате Word (DOCX)

👉 Скачать бесплатно бланк «Договор аренды квартиры между физическими лицами» (обновлён 01 января 2025 г․, совместим с Word 2010+)․

Краткий одностраничный шаблон

Для тех, кому нужен максимально компактный вариант:

ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ №___
г․ ________ 20__ г․

Арендодатель: Иванов И․ И․, паспорт 4506 №123456, выдан ․
Арендатор: Петров П․ П․, паспорт 4608 №654321, выдан ․

Предмет: квартира по адресу: г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 10, кв․ 25․
Срок: с по ․
Плата: 55 000 ₽ ежемесячно до 5-го числа․
Задаток: 55 000 ₽ при подписании․
Обязанности и ответственность — см․ полную версию․
Подписи: _____________ /Иванов/ _____________ /Петров/

Частые ошибки и как их избежать

Налоги: что важно знать арендодателю

• НДФЛ — 13 % от полученного дохода;
• Патент — вместо НДФЛ, фиксированная сумма (регионы устанавливают сами);
• Самозанятый — 4 % при работе с физлицами или 6 % с ИП/ООО;
• Упрощёнка — 6 % (доходы) или 15 % (доходы минус расходы)․

Контакты и полезные ссылки

• formy-i-blanki․ru — более 30 готовых шаблонов договоров аренды 2025–2026;
• rosreestr․gov․ru — проверка кадастрового номера и собственника;
• nalog․gov․ru — подача декларации 3-НДФЛ онлайн․

Готовы сдать квартиру безопасно и легально? Скачайте актуальный бланк, заполните и подпишите в двух экземплярах!