Актуально на 19 апреля 2026 г.

Что относится к землям водного фонда в Московской области

Согласно ст. 102 Земельного кодекса РФ и постановлению Правительства Московской области от № 593-ПП, к землям водного фонда относятся:

• Земли, занятые поверхностными водными объектами: реками, озёрами, водохранилищами, прудами, болотами (кроме тундровой и лесотундровой зон);
• Земли под гидротехническими сооружениями: дамбы, плотины, шлюзы, водозаборы;
• Земли полос отвода вдоль берегов водоёмов и магистральных каналов;
• Искусственно созданные участки на водных объектах федеральной собственности, введённые в эксплуатацию по разрешению Росморречфлота или решениям о создании/расширении морского порта.

Важно: если водный объект полностью расположен внутри земель сельхозназначения или другой категории, участок не считается землёй водного фонда (ч. 2 ст. 102 ЗК РФ).

Категория земель и её влияние на сделки

В Московской области земли подразделяются на 7 категорий, и водный фонд — одна из самых «жёстко» регулируемых:

1. Изменить категорию земель водного фонда можно только в исключительных случаях и только в сторону другой категории, а не наоборот (ст. 12 ЗК РФ).
2. Перевод в земли водного фонда другой категории практически невозможен без федерального решения.
3. Для строительства жилых объектов такие участки почти всегда недоступны; разрешённые виды использования ограничены водным хозяйством, рекреацией, транспортом и охраной вод.

Разрешённые виды использования в 2026 году

Перечень утвержден Классификатором видов разрешённого использования (КВРИ) и региональными правилами землепользования:

• Водоснабжение и водоотведение;
• Охрана вод и водных объектов (включая санитарно-защитные зоны);
• Рекреационные нужды: пляжи, гостиницы, базы отдыха, спортивные объекты;
• Водный транспорт: причалы, порты, каналы;
• Рыбоводство и аквакультура;
• Гидроэнергетика и ирригация.

Как арендовать участок из земель водного фонда юрлицу

Поскольку 99 % водных объектов в Подмосковье находятся в федеральной собственности, порядок такой:

1. Определить собственника: Федеральное агентство водных ресурсов (Росводресурсы) или Федеральное Управление по использованию водных ресурсов по ЦФО.
2. Получить предварительное согласование в Минсельхозе РФ, Росприроднадзоре и Роспотребнадзоре (экологическая экспертиза).
3. Подать заявку через Единую федеральную информационную систему в сфере водного хозяйства (ЕФИС ВХ).
4. Заключить договор аренды на срок до 49 лет по итогам аукциона или без торгов (для субъектов ОСК, РЖД, оборонзаказа).
5. Согласовать проект берегоукрепления и техплан в Росреестре.

Ответственность за нецелевое использование

Земельный кодекс РФ и КоАП предусматривают:

• Административный штраф до 500 000 ₽ для юрлиц;
• Расторжение договора аренды в одностороннем порядке;
• Принудительный снос самовольных построек;
• Возмещение ущерба водному объекту по тарифам Росприроднадзора;

Как изменить категорию земель водного фонда (по ст. 12 ЗК РФ)

Процесс редко завершается успешно, но возможен:

1. Обосновать исключительную общественную значимость: строительство стратегически важного порта, ВВП, объекта ОДКБ.
2. Получить положительное заключение Главгосэкспертизы и ФАУ «Главгосэкспертиза».
3. Согласовать изменение в Минприроды РФ и Правительстве РФ.
4. Утвердить проект межевания, внести изменения в ЕГРН.

Важно: при переводе в земли водного фонда процесс ещё более сложен и требует федерального акта РФ или решения Президента.

• На г. в Московской области действует мораторий на вывод береговой полосы менее 20 м в частные руки.
• Для строительства гостиницы, причала или аквакультуры — используйте долгосрочную аренду и заключайте инвестиционное соглашение с Министерством имущественных отношений МО.
• Перед покупкой земли всегда проверяйте кадастровый план и выписку ЕГРН: участок может быть в границах водоохранной зоны без фактического водного объекта.

Контакты для консультаций: Министерство экологии и природопользования Московской области, ул. Симферопольская, д. 8, тел. +7 -95 123-45-67.