Одним из самых спорных моментов при заключении договора найма жилого помещения остаётся вопрос: кто именно оплачивает коммунальные услуги — собственник или арендатор. Ниже, подробный разбор всех возможных схем, налоговых последствий и практических советов, которые помогут избежать конфликта сторон.
Что говорит закон
Гражданский кодекс РФ не обязывает арендатора напрямую оплачивать коммунальные платежи. Обязанность появляется только если это прямо прописано в договоре найма (ст. 421 ГК РФ — свобода договора).
Вместе с тем, Жилищный кодекс РФ (п. 5 ст. 155) устанавливает, что потребителями коммунальных услуг признаются фактические проживающие. Следовательно, если квартира сдана, именно жилец формирует расход, и логично, чтобы он за него платил.
Какие бывают схемы оплаты
- «Всё включено».
Арендная ставка фиксирована, в неё уже заложены все коммунальные расходы. Собственник самостоятельно оплачивает ЖКУ. Плюсы для арендатора — предсказуемый бюджет, минусы для собственника — риск роста тарифов. - «Счётчики, арендатору, остальное — собственнику».
Арендатор оплачивает воду, электричество, газ по счётчикам, а фиксированные платежи (отопление, ТКО, ОДН) берёт на себя владелец. Самая популярная схема: чёткое разделение ответственности и минимум споров. - «Всё по счётчикам».
В квартире стоят приборы учёта по всем ресурсам. Арендатор оплачивает 100 % реального потребления, а собственник — только услуги, не зависящие от проживающих (капремонт, вывоз мусора). Требует ежемесячной передачи показаний. - «Возмещение расходов».
Собственник оплачивает ЖКУ единым платежом, а арендатор компенсирует ему эту сумму отдельным переводом по квитанции или акту сверки. Удобно, если у арендатора нет личного кабинета в УК.
Как правильно оформить в договоре
Чтобы избежать споров, в договоре следует указать:
- Кто именно и в какой форме передаёт показания счётчиков;
- Сроки оплаты (до 10-го числа месяца, следующего за расчётным);
- Способ расчёта: по фактическим или фиксированным нормативам;
- Ответственность за долги: штрафы, проценты, расторжение договора;
- Акт приёма-передачи показаний счётчиков в день заезда/выезда.
Образец формулировки
«Арендатор обязан самостоятельно, до ___ числа каждого месяца, оплачивать коммунальные услуги по счётчикам (электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение, газ), а также неустранимо связанные с фактическим проживанием услуги: отопление и вывоз ТКО. Оплата производится на основании квитанций УК, предоставленных арендодателем».
Налоговые последствия для сторон
Для арендодателя-физлица
Если собственник получает «компенсацию» коммунальных платежей от арендатора, то эта сумма не входит в доход, потому что служит покрытию понесённых расходов (Письмо Минфина РФ от № 03-04-05/18934).
Важно: платежи должны быть документально подтверждены (квитанции, акты сверки).
Для арендатора
Потраченные на ЖКУ деньги не уменьшают налоговую базу по НДФЛ, поскольку не относятся к расходам, связанным с получением дохода. Однако при оформлении командировки работодатель может компенсировать жилищные расходы сотрудника.
Чек-лист арендатора перед подписанием договора
- Проверьте счётчики. Сфотографируйте показания и зафиксируйте в акте приёма-передачи.
- Уточните тарифы. Запросите у УК последние квитанции за 2-3 месяца, чтобы прикинуть средний чек.
- Запросите личный кабинет в УК/ТСЖ. Часто возможно переписать договор потребителя на арендатора — тогда платежи поступают напрямую, без «посредника».
- Обсудите залог/аванс. Если коммуналка большая, арендодатели часто просят двухмесячный залог на случай долгов.
- Фиксируйте всё письменно. Даже если договор устный, составьте простой дополнительный акт о распределении платежей.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| В договоре нет пункта о ЖКУ | Собственник может «вдруг» потребовать вернуть всю коммуналку за год назад | Дополнительное соглашение или акт «О распределении коммунальных платежей» |
| Арендатор платит напрямую УК, но договор не разрешает переписать ЛС | УК может отказаться принимать платежи от чужого лица | Взять доверенность у собственника или переводить деньги ему, а он уже оплачивает |
| Показания счётчиков не фиксируются при заезде/выезде | Споры «кто потратил 30 м³ воды за последний месяц» | Акт приёма-передачи с подписями и фото счётчиков |
Собственнику:
— Всегда прописывайте в договоре кто, что и когда оплачивает;
— Храните все квитанции минимум 3 года — они подтверждают, что «компенсация» не является доходом;
— Если ЖКУ включены в арендную ставку, ежегодно индексируйте её на уровень роста тарифов.
Арендатору:
— Не соглашайтесь на «устные договорённости»;
— Просите ежемесячный расшифрованный чек или скрин личного кабинета;
— При выезде требуйте подписанный акт о нулевом долге за ЖКУ — это защита от претензий в будущем.
Дата актуализации: 20 апреля 2026 г. С учётом последних разъяснений КонсультантПлюс, Минфина РФ и практики арендных споров 2023-2025 гг.