Актуально на: 19 апреля 2026 г.

Когда вообще не нужно платить НДФЛ с продажи земли

Налог не возникает, если хотя бы одно из условий ниже выполняется:

• Минимальный срок владения пройден:
  • 3 года – при получении участка:
    • в дар или наследство от близкого родственника;
    • по договору приватизации;
    • по договору долевого участия (ЖК, ЖКС, кооператив).
  • 5 лет – во всех остальных случаях, включая покупку на рынке.
• Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ – применяется имущественный вычет (п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Цена продажи ≤ цены покупки – доход равен нулю (документы на покупку сохранены).

Что считается «стоимостью» для налога

Пример:
ДКП = 1 800 000 ₽, кадастровая = 3 300 000 ₽.
0,7 × 3 300 000 = 2 310 000 ₽.
Налоговая возьмёт 2 310 000 ₽, а не 1 800 000 ₽.

Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Если срок владения < 3/5 лет, налог можно уменьшить:

• либо на 1 000 000 ₽ (вычет);
• либо на фактические расходы на покупку (что выгоднее).

Пример 1. Вычет:
Продажа за 2 400 000 ₽, куплен за 2 000 000 ₽.
Налог = (2 400 000 – 1 000 000) × 13 % = 182 000 ₽.

Пример 2; Расходы выгоднее:
Налог = (2 400 000 – 2 000 000) × 13 % = 52 000 ₽.

Сколько участков «влезает» в 1 000 000 ₽

Вычет единый на календарный год – на все проданные объекты недвижимости.

Пример:
За год продано 2 участка по 600 000 ₽ каждый (итого 1 200 000 ₽).
Вычет 1 000 000 ₽ применяется к всей сумме 1 200 000 ₽.
Налог = (1 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 26 000 ₽.

Особые случаи

Подаренный или унаследованный участок

• НДФЛ облагается всю цену (т. к. расходов не было).
• Можно применить вычет 1 000 000 ₽.
• 3-летний срок владения освобождает полностью.

Продажа ниже кадастровой

Если участок продан < 70 % кадастровой, налог всё равно считают от кадастровой × 0,7.

УСН и НДС

• Продажа земли НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
• УСН: доход от продажи входит в базу «доходы» или «доходы–расходы» в зависимости от режима.

Порядок действий при продаже

1. Убедитесь, сколько лет участок в собственности (ЕГРН/выписка).
2. Выберите, что выгоднее: 1 000 000 ₽ вычет или расходы на покупку.
3. Проверьте кадастровую стоимость и коэффициент 0,7.
4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ.
5. До 15 июля уплатите налог (если есть к уплате).

Краткий ответ на вопрос «до какой стоимости участок не облагается налогом»

До 1 000 000 ₽ – если нет документов о расходах. При этом важен срок владения и кадастровая стоимость × 0,7. В остальных случаях налог не возникает только при выполнении условий минимального срока (3 или 5 лет) или при отсутствии прибыли.