В 2026 году продажа недвижимости, в которой есть доли несовершеннолетних детей, по-прежнему вызывает массу вопросов у родителей. Облагается ли налогом доход ребенка от продажи доли? Когда можно не платить НДФЛ? Как правильно подать декларацию? В этой статье мы разберем все нюансы на примере реальных ситуаций и свежих разъяснений ФНС.

Когда налог платить не нужно

Льгота для семей с двумя и более детьми

С 2025 года действует бессрочная налоговая льгота для семей с двумя и более детьми. Вы освобождаетесь от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если:

• На момент продажи у родителей нет другой недвижимости, превышающей по площади продаваемую (±50 м² допустимы);
• Дети учитываются до 24 лет при очном обучении;
• Сделка оформлена до 30 апреля следующего года после рождения второго/третьего ребенка.

Минимальный срок владения

Если льгота не применяется, срок владения играет ключевую роль:

• 3 года ‒ если квартира получена по наследству, дарению от близких или приватизирована;
• 5 лет ‒ в остальных случаях (например, покупка с использованием материнского капитала).

Ваша ситуация: разбор по фактам

Данные:

• Продали 2-комнатную квартиру (50 м²) в мае 2021 за 5,5 млн руб.
• Купили две 1-комнатные квартиры (по 30 м²) в июле 2021 за 4,4 млн руб.
• Оба объекта оформлены в семейную ипотеку, есть 2 несовершеннолетних ребенка.

Налог платить не нужно! Почему:

1. Вы ⎻ семья с двумя детьми и применяете льготу;
2. Общая площадь новых квартир (60 м²) меньше проданной (50 м²) ⎻ условие соблюдено;
3. Декларацию 3-НДФЛ все равно нужно подать до 30 апреля 2026 года, чтобы заявить о льготе.

Как подать декларацию за ребенка

Пошаговая инструкция:

1. В 3-НДФЛ укажите:
   • Доход ребенка (доля от продажи);
   • Применяемую льготу (код 601 в справке ФНС);
2. Приложите документы:
   • Свидетельства о рождении детей;
   • Договоры купли-продажи старой и новой недвижимости;
   • Выписку из ЕГРН на все объекты.
3. Подайте через Госуслуги или лично в ИФНС.

Особые случаи

Когда детям выделили доли позже покупки

Пример: супруги купили квартиру в 2015 году, а доли детям оформили в 2021. При продаже в 2026 году срок владения считается с 2021 года, но льгота для многодетных применяется ‒ налог не платится.

Использование материнского капитала

Сумма маткапитала распределяется между всеми членами семьи пропорционально долям и учитывается как расход при расчете налога (если льгота не применяется).

Ключевые правила 2026 года

Даже если ребенок является собственником доли, родители не платят налог при соблюдении условий льготы для многодетных или минимального срока владения. Главное ⎻ правильно оформить документы и вовремя подать декларацию. При сомнениях консультируйтесь в ИФНС или через сервис «Налоги ФЛ» на Госуслугах.