Кажется, что сдача квартиры, это просто получение денег «из ниоткуда».
На деле любой рубль арендной платы — это ваш официальный доход, с которого государство требует уплатить налог.
В 2026 году правила изменились: ставки стали прогрессивными, появились новые вычеты и ужесточились штрафы. Ниже — самый подробный «дорожный график» для арендодателей.

Оглавление

1. Кем вы будете: 4 возможных статуса
2. Сравниваем 4 налоговые схемы
3. Калькулятор: сколько заплатите за 2026 год
4. Как зарегистрироваться и подать декларацию
5. Штрафы и способы избежать проверок
6. Ответы на самые популярные вопросы

Кем вы будете: 4 возможных статуса

Сравниваем 4 налоговые схемы

Вариант 1. Обычный физлицо (ставка 13 % → 15 % → 18 % → 20 %)

• До 2,4 млн ₽ — 13 %
• Свыше 2,4–5 млн, 15 %
• Свыше 5–20 млн — 18 %
• Свыше 20 млн — 20 %

Плюсы: не нужны дополнительные регистрации.
Минусы: нет права на налоговые вычеты при сдаче жилья, только стандартный вычет 1 млн ₽ при продаже.

Вариант 2. Самозанятый (НПД)

• 4 % — если сдаёте физлицам
• 6 % — если юрлицам
• Доход до 2,4 млн ₽/год
• Можно применить вычет 10 000 ₽ один раз за всё время

Пример: Сдаёте квартиру за 40 000 ₽/мес. Годовой доход 480 000 ₽ × 4 % = 19 200 ₽ налога. Вычет 10 000 ₽ уменьшает до 9 200 ₽.

Вариант 3. ИП на УСН «Доходы» 6 %

Налог = 6 % × доход. Обязательные взносы 49 500 ₽ в 2026 г. можно уменьшить на 100 % налога, если доход до 825 тыс. ₽ (49 500/0,06).

Вариант 4. ИП на УСН «Доходы минус расходы» 15 %

Налог = 15 % × (доходы – расходы). Есть лимит расходов: коммуналку, ремонт, займ на ипотеку можно включать только если есть чеки/договоры.

Калькулятор: сколько заплатите за 2026 год

Исходные данные:

• Аренда 50 000 ₽/мес → 600 000 ₽/год
• Коммунальные 7 000 ₽/мес → 84 000 ₽/год

Как зарегистрироваться и подать декларацию

Шаг 1. Выберите режим

Если доход < 600 тыс. ₽/год — самозанятый. От 600 тыс. ₽ — смотрите на вычеты: УСН 6 % часто выгоднее.

Шаг 2. Заявление

• Самозанятый: в приложении «Мой налог» за 1 минуту
• ИП: подаётся через Госуслуги или ФНС, срок 3 рабочих дня

Шаг 3. Отчётность

• Физлицо: 3-НДФЛ до 2 мая 2027 г.
• ИП: УСН-декларация до 30 апреля 2027 г.
• Самозанятый: приложение автоматически формирует расчёт, платите до 28-го числа следующего месяца.

Штрафы и способы избежать проверок

• Не подали декларацию — 5 % от суммы налога за каждый месяц, но не менее 1 000 ₽.
• Скрыли доход — 20 % от неуплаченного налога + пени.
• Нарушение срока оплаты УСН — 20 % или 40 % при умышленном.
• Скрытая аренда: ФНС получает данные из банков и Airbnb → штраф 20 000 ₽ за неподанную информацию.

Советы, чтобы не попасться:

1. Не принимайте аренду только наличкой, лучше карта/СБП.
2. Если договор начинается в середине месяца, пропорционально считайте дни.
3. Сохраняйте договоры и платёжки минимум 3 года.

Ответы на самые популярные вопросы

Можно ли включить налог в сумму аренды?

Да, но арендатор должен согласовать итоговую цену. Укажите в договоре: «Арендная плата 57 500 ₽, включая 15 % налог». Это легально.

Есть ли льготы для пенсионеров?

Нет. Но пенсионеры могут стать самозанятыми без взносов в ПФР.

Что если я сдаю квартиру посуточно?

Если сроки договоров меньше 1 года, НПД (самозанятый) — самый простой способ. При «гостиничном» режиме вам могут предложить патент (доступно только в курортных регионах).

Как уменьшить налог, если ремонт дорогой?

Только ИП на УСН «Доходы минус расходы» позволяет списать ремонт, мебель, коммуналку. При этом нужны чеки и акты.

До 600 тыс. ₽/год: самозанятый — 4 %, никаких взносов и отчётов.
600 тыс.–1,5 млн ₽/год: ИП УСН 6 % — взносы компенсируют налог.
Свыше 1,5 млн ₽/год: смотрите на УСН 15 % или остаётесь физлицом 13 %, если расходы малы.

Главный совет: не откладывайте регистрацию. ФНС уже начала автоматические проверки переводов на карту. Оформляйте доход легально, и спите спокойно;