Вопрос регулирования рынка недвижимости в условиях геополитических конфликтов стоит сегодня особенно остро. Одним из самых обсуждаемых примеров является декрет, принятый финскими властями в 2023‑2024 гг. Он направлен на ограничение сделок с недвижимостью, совершаемых гражданами России, а также на контроль над уже заключёнными сделками.
Предпосылки принятия декрета
События, предшествовавшие принятию нормативного акта, включали:
- Обострение политических отношений между Финляндией и Россией после начала военных действий в Украине.
- Рост количества покупок недвижимости в Финляндии гражданами России, что вызывало опасения по поводу отмывания средств.
- Необходимость согласования национального законодательства с санкционными режимами, введёнными Европейским союзом.
В результате в апреле 2023 года правительство Финляндии одобрило проект закона, который запрещал бы новые сделки с недвижимостью, совершаемые россиян. Позже, в 2024 году, обсуждалась возможность пересмотра уже завершённых сделок.
Ключевые цели декрета
- Борьба с финансовыми потоками, связанными с санкциями.
- Защита рынка недвижимости от спекулятивных покупок.
- Повышение прозрачности сделок и предотвращение перехода средств в «теневую» экономику.
Основные положения декрета
Декрет состоит из нескольких частей, каждая из которых регулирует отдельный аспект сделок:
2.1 Запрет на новые сделки
С 1 января 2024 года граждане России (и лица, находящиеся под санкциями) не могут:
- Приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Финляндии.
- Осуществлять аренду недвижимости сроком более 12 месяцев.
- Вести расчёты наличными при покупке недвижимости.
2.2 Пересмотр уже совершённых сделок
В рамках проекта рассматривается возможность:
- Проверки юридической чистоты сделок, заключённых после 2022 года.
- Взыскания штрафов и, в исключительных случаях, принудительного переоформления собственности.
- Обращения в суды с требованием о возврате недвижимости в случае выявления нарушений.
2.3 Ограничения на расчёты наличными
Глава регулятора Финляндии заявила, что запрет на расчеты наличными в сделках с недвижимостью может спровоцировать уход цен в теневую область. Поэтому декрет вводит обязательное использование банковских переводов и электронных платёжных систем, а также обязательную регистрацию всех финансовых потоков в национальной системе контроля.
Международный контекст
Финляндия не единственная страна, принимающая такие меры. Аналогичные инициативы обсуждаются в:
- Эстонии – ввод ограничений на покупку недвижимости гражданами стран, находящихся под санкциями.
- Латвии – ужесточение требований к проверке источников доходов при сделках с недвижимостью.
- Польши – введение обязательного декларирования иностранных инвестиций в жильё.
Эти меры часто координируются в рамках Санкционного режима ЕС, который направлен на ограничение финансовой поддержки конфликтных сторон.
Ожидаемые последствия
4.1 Положительные эффекты
- Уменьшение риска отмывания денег. Прозрачные банковские операции позволяют легче отслеживать источники средств.
- Стабилизация цен на рынке недвижимости. Устранение спекулятивного спроса со стороны иностранных покупателей.
- Укрепление финансовой независимости страны. Ограничение притока «чёрных» средств.
4.2 Риски и негативные аспекты
- Перемещение сделок в «теневую» экономику. Запрет на наличные расчёты может подтолкнуть часть участников к нелегальному обороту.
- Юридическая неопределённость. Пересмотр уже завершённых сделок создаёт правовую нестабильность и может вызвать судебные тяжбы.
- Снижение инвестиций. Ограничения могут отпугнуть не только российских, но и других иностранных инвесторов.
Мнения экспертов
Эксперты в области финансового регулирования и международного права высказываются неоднозначно:
Д-р Анна Костина, специалист по санкционному праву: «Декрет – логичный ответ на текущие вызовы, однако необходимо обеспечить баланс между безопасностью и правовыми гарантиями для инвесторов, иначе рынок может пострадать от «эффекта оттока».
Проф. Джон Мёрфи, аналитик рынка недвижимости (UK): «Запрет на наличные расчёты в Финляндии — это шаг в правильном направлении, но без международного сотрудничества такие меры могут лишь частично решить проблему отмывания средств.
Практические рекомендации для заинтересованных сторон
- Для финских компаний: Обновить внутренние процедуры KYC (знай своего клиента) и внедрить системы мониторинга банковских переводов.
- Для иностранных инвесторов: Проводить сделки через лицензированные финансовые посредники и заранее проверять соответствие требованиям декрета.
- Для государственных органов: Создать единый реестр проверенных сделок и обеспечить прозрачность процесса пересмотра уже заключённых договоров.
Декрет о запрещении сделок с недвижимостью в Финляндии — это мера, направленная на защиту национального финансового пространства в условиях усиливающихся геополитических рисков. Его реализация требует тщательно выстроенной правовой базы, международного сотрудничества и постоянного диалога с бизнес‑сообществом. Только при комплексном подходе возможно достичь целей декрета без значительных потерь для рынка недвижимости.
В дальнейшем ожидается дальнейшее уточнение нормативных положений, а также возможные коррективы в зависимости от развития санкционной политики ЕС и реакции международных инвесторов.
Дата публикации: 19 апреля 2026 года.