Важно! Если вы продали квартиру, дом, земельный участок или любую другую недвижимость в 2025 году, то до 30 апреля 2026 года обязаны подать в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и, при необходимости, уплатить налог с доходов от продажи. Ниже — полный разбор всех нюансов: кто обязан отчитаться, как рассчитать налог, какие документы приложить и как избежать ошибок.
Кто обязан подать 3-НДФЛ при продаже квартиры
- Все физлица, получившие доход от продажи объекта недвижимости.
- Индивидуальные предприниматели (если объект не использовался в бизнесе).
- Нерезиденты РФ, продавшие недвижимость в России.
Исключение: если вы владели квартирой более минимального предельного срока, налог платить не нужно и декларацию подавать не обязаны.
Минимальный предельный срок владения
| Когда квартира была приобретена | Минимальный срок |
|---|---|
| До | 3 года |
| С по наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рентная сделка | 3 года |
| С по договору купли-продажи, ДДУ, мена и т.д. | 5 лет |
Как рассчитать налог
Доход от продажи
В 2026 году доходом считается наибольшая из двух величин:
- Цена, указанная в договоре купли-продажи;
- 70 % от кадастровой стоимости (по состоянию на ).
Налоговые вычеты
- Фиксированный вычет: 1 000 000 руб. (если нельзя подтвердить расходы).
- Вычет «по расходам»: сумма, потраченная на покупку этой же квартиры + проценты по ипотеке + ремонт (документально подтвержденные).
Пример 1:
Цена продажи: 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость: 4 200 000 руб. (70 % = 2 940 000 руб.) Доход = 5 000 000 руб. Расходы на приобретение: 3 500 000 руб. Налог = (5 000 000 – 3 500 000) × 13 % = 195 000 руб.
Пример 2 (используем фиксированный вычет):
Доход: 3 000 000 руб. Документы о расходах отсутствуют. Налог = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 руб.
Как заполнить 3-НДФЛ шаг за шагом
Шаг 1. Выберите способ подачи
- Личный кабинет налогоплательщика на lkfl2.nalog.ru (рекомендуется).
- Программа «Декларация 2025» (установка на ПК).
- Бумажный вариант по форме ФНС России.
Шаг 2. Заполните титульный лист
- ФИО, ИНН, код налогового органа, статус «1» (физлицо).
- Отчетный период — 34 (2025 год).
Шаг 3. Заполните расчёты
Раздел 1: Сумма налога к уплате / возврату
КБК 182 1 01 02030 01 1000 110 ОКТМО (код вашего муниципалитета) Сумма к уплате (из расчёта рис. Шаг 4)
Раздел 2: Расчёт налоговой базы и налога
Поле 010-030 — доходы по НДФЛ Поле 040 — вычет 1 000 000 или сумма расходов Поле 060 — налоговая база Поле 070 — налог 13 %
Шаг 4. Приложите документы
- Договор купли-продажи (или ДКП) -025 г.;
- Квитанции, выписки ЕГРН, акт приёма-передачи;
- Документы о расходах (ДКП 2019 г., чеки на ремонт, выписка из Росреестра о правах);
- Заявление о распределении имущественного вычета между супругами (если квартира в долевой собственности).
Сроки подачи и уплаты
| Действие | Крайний срок |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ | 30 апреля 2026 года |
| Уплата налога | 15 июля 2026 года |
Распространённые ошибки и как их избежать
- Ошибка: Указание цены договора без сравнения с кадастровой стоимостью.
Решение: Всегда проверяйте 70 % кадастровой стоимости на дату . - Ошибка: Забываете подтвердить расходы квитанциями.
Решение: Сохраняйте все чеки и договоры не менее 4 лет. - Ошибка: Неверный ИНН или ОКТМО.
Решение: Используйте автоматическую проверку в личном кабинете.
Что делать, если пропустили срок
- Сдайте декларацию как можно скорее, штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 % и не менее 1 000 руб.).
- Уплатите налог и пени (1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки).
- При добровольном устранении нарушения штраф может быть снижен.
Как подать декларацию онлайн (краткая памятка)
- Авторизуйтесь в Личном кабинете налогоплательщика через Госуслуги.
- Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн».
- Следуйте мастеру: выберите «Доходы от продажи имущества», введите данные о покупке и продаже.
- Сформируйте XML-файл, подпишите его усиленной электронной подписью (оформляеться бесплатно в кабинете).
- Отправьте декларацию и дождитесь квитанции о приёме.
- Оплатите налог через «Лицевой счёт» или «Оплатить налоги» любым удобным способом.
- Начинайте подготовку заранее: соберите документы и проверьте кадастровую стоимость уже сейчас.
- Используйте автоматические вычеты: система сама посчитает налог, если введёте данные корректно.
- Сохраняйте копии: храните PDF-декларацию и сканы документов минимум 3 года.
- При сомнениях — консультация: бесплатные консультации ФНС ###-###-#### или через чат на сайте.
Внимание! Все приведённые расчёты актуальны на . Ставка НДФЛ для резидентов — 13 % (до 5 млн руб.) и 15 %, на сумму свыше 5 млн руб. Проверьте обновления на сайте ФНС России.