Цель статьи – дать полное представление о том, какие налоговые обязательства возникают у индивидуального предпринимателя (ИП) или физического лица при сдаче в аренду нежилого помещения, какие декларации необходимо подавать, какие коды ОКВЭД нужны и как правильно рассчитать налоги.

Правовые основы

Налогообложение доходов от аренды нежилой недвижимости регулируется следующими нормативными актами:

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – главы 23, 25, 26;
• Федеральный закон № 131‑ФЗ «Об упрощённой системе налогообложения»;
• Постановление Правительства РФ № 1035 от «О патентной системе налогообложения»;
• Приказы ФНС России (например, Приказ № ММВ‑7‑11/387 от о кодах доходов в 6‑НДФЛ);
• Письмо Минфина России от N 03‑07‑10/2281 (вопросы НДС при сдаче помещений в аренду).

Для Узбекистана аналогичные нормы содержатся в Кодексах и постановлениях страны, однако в данной статье рассматривается российское законодательство.

Кому и какие коды ОКВЭД нужны?

Чтобы иметь право применять льготные налоговые режимы (УСН, ПСН, НПД), в ЕГРИП необходимо указать соответствующий код ОКВЭД:

1. 68.20 – «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» – основной код для сдачи в аренду любой недвижимости.
2. Для ИП, занимающихся только арендой, рекомендуется также указать 68.21 (оперативное управление арендой), если планируется предоставлять дополнительные услуги (коммунальное обслуживание, охрана и т.п.).

Отсутствие нужного кода в ЕГРИП лишает предпринимателя права пользоваться упрощёнными режимами и влечёт применение общей системы налогообложения (ОСН).

Выбор системы налогообложения

ИП, сдающий в аренду нежилое помещение, может выбрать один из следующих режимов:

Важно: При выборе УСН или ПСН убедитесь, что в ЕГРИП указан код 68.20. Если код отсутствует – налоговые органы могут отказать в применении льготных режимов.

Налоги, которые возникают при сдаче в аренду нежилого помещения

4.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Для физических лиц, не зарегистрированных как ИП, доход от аренды облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). В декларации 6‑НДФЛ указывается код дохода 1401 – «доходы от сдачи в аренду жилого или нежилого недвижимого имущества».

4.2 Налог на добавленную стоимость (НДС)

Аренда нежилых помещений считается оказанием услуги и облагается НДС в общем порядке (ставка 20 %). Исключения:

• Если арендодатель не является плательщиком НДС (например, использует НПД без НДС) – НДС не начисляется;
• Если арендодатель находиться в системе упрощённого налогообложения без регистрации в качестве плательщика НДС – НДС не уплачивается, но в договоре следует указать «без НДС».

4.3 Налог на имущество (Налоги на имущество физических и юридических лиц)

Нежилое помещение облагается налогом по кадастровой стоимости. Ставка в большинстве регионов – 0,1 % (может варьироваться). Налог уплачивается ежегодно до 31 декабря (для ИП – в форме декларации 2‑НДФЛ или 5‑НДФЛ).

4.4 Страховые взносы

ИП обязаны уплачивать страховые взносы за себя (пенсионный фонд, ФОМС, фонд обязательного соцстрахования) в размере минимум 43 500 руб. в 2026 году, если доход от аренды превышает этот порог. При УСН «доходы» страховые взносы рассчитываются от суммы дохода.

Как правильно оформить декларацию

5.1 Для ИП (УСН, ПСН)

• Декларация 2‑НДФЛ – подаётся в случае, если ИП платит налог на доходы физических лиц (например, на выплаты сотрудникам). Обычно для аренды не требуется.
• Декларация 3‑НДФЛ – в случае, если ИП привлекает к аренде физических лиц‑арендаторов‑нерезидентов.
• Декларация 5‑НДФЛ – ежегодный отчёт по налогу на имущество (если в регионе предусмотрено).
• Декларация 6‑НДФЛ – если ИП имеет работников и выплачивает им зарплату.
• Отчёт по УСН (форма 2‑УСН) – подаётся в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.
• Отчёт по ПСН (форма ПСН‑1) – подаётся в налоговый орган в срок, установленный региональными властями (обычно до 30 апреля).

5.2 Для физических лиц (без ИП)

• Заполняется декларация 3‑НДФЛ (если арендодатель не использует НПД) и подаётся до 30 апреля года, следующего за отчётным.
• В декларации указывается код 1401 и указывается полученный доход от аренды.
• Если арендатор удерживает НДФЛ (например, юридическое лицо), он обязан перечислить налог в бюджет и выдать арендодателю справку 2‑НДФЛ.

5.3 Для НПД‑плательщиков

Налог уплачивается единовременно в виде авансовых платежей (квартально) по ставке 4 % (без НДС) или 6 % (с НДС). Декларация не требуется, но необходимо вести книгу учёта доходов и подавать форму «Отчёт о доходах по НПД» в сроки, установленные ФНС (обычно 25‑е число месяца, следующего за отчётным кварталом).

Пошаговая инструкция по подготовке декларации 2‑УСН (пример)

1. Соберите документы: договор аренды, акт сдачи‑приёма, выписки из банковских счетов, расчётные листы (если есть сотрудники), справки об уплаченных страховых взносах.
2. Определите доход: суммируйте все арендные платежи за год.
   Пример: арендная плата 1 000 000 ₽ в год.
3. Определите расходы (если выбран УСН «доходы‑минус‑расходы»): коммунальные услуги, ремонт, обслуживание, страхование.
   Пример расходов – 200 000 ₽.
4. Рассчитайте налог:
   • УСН «доходы» – 6 % от 1 000 000 ₽ = 60 000 ₽.
   • УСН «доходы‑минус‑расходы» – 15 % от (1 000 000 ₽ – 200 000 ₽) = 120 000 ₽.
5. Учтите налог на имущество: кадастровая стоимость 5 000 000 ₽, ставка 0,1 % → 5 000 ₽ в год.
6. Вычтите страховые взносы (если они учитываются в УСН «доходы‑минус‑расходы»): 43 500 ₽.
7. Заполните форму 2‑УСН в личном кабинете налогоплательщика (Госуслуги) или в программе «Контур.Экстерн». В разделе «Доходы» укажите 1 000 000 ₽, в разделе «Расходы» – 200 000 ₽ (если применяете второй вариант).
8. Подайте декларацию до 30 апреля 2027 года. При необходимости оплатите налог до 15 июля 2027 года.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение без регистрации ИП?

Да, если доход от аренды не превышает 2,4 млн ₽ в год, можно использовать налог на профессиональный доход (НПД). При этом в договоре должна быть указана ставка НПД (4 % без НДС или 6 % с НДС).

Нужно ли платить НДС, если арендатор – физическое лицо?

Если арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС, он обязан начислить НДС на арендную плату независимо от того, кто арендатор. Если арендодатель не является плательщиком НДС (например, использует НПД без НДС), налог не начисляется.

Как учитывать минимальные ставки аренды, установленные в 2024‑2025 гг.?

В России минимальные ставки аренды не регламентируются федеральным законом, но в некоторых регионах могут вводиться «минимальные» цены для государственных нужд. При расчёте налога следует использовать фактическую уплаченную арендную плату, а не установленную «минимальную» ставку, если только договор не предусматривает её.

Можно ли одновременно использовать УСН и НПД?

Нет. НПД – отдельный режим, доступный только физическим лицам‑плательщикам без регистрации ИП. Если ИП выбрал УСН, он не может применять НПД.

Какие документы нужно хранить?

• Договор аренды (подписанный обеими сторонами);
• Акты сдачи‑приёма помещения;
• Квитанции и банковские выписки о полученных арендных платежах;
• Документы, подтверждающие расходы (счета за коммунальные услуги, ремонт, страхование);
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН;
• Книга учёта доходов (для НПД) или журнал УСН.

Все документы необходимо хранить минимум 5 лет (для ИП) и 3 года (для физических лиц), согласно статье 87 НК РФ.

Практический пример расчёта налога при УСН «доходы»

Исходные данные:

• Кадастровая стоимость помещения – 5 000 000 ₽;
• Арендная плата – 1 200 000 ₽ в год (100 000 ₽ в месяц);
• ИП применяет УСН «доходы» (ставка 6 %);
• ИП не является плательщиком НДС.

Шаг 1. Расчёт налога по УСН: 1 200 000 ₽ × 6 % = 72 000 ₽.

Шаг 2. Налог на имущество: 5 000 000 ₽ × 0,1 % = 5 000 ₽.

Шаг 3. Страховые взносы (минимум): 43 500 ₽.

Декларацию 2‑УСН необходимо подать до 30 апреля 2027 года, а налог уплатить до 15 июля 2027 года.

Как избежать налоговых рисков

• Проверьте ОКВЭД – убедитесь, что в ЕГРИП указан код 68.20 (и при необходимости 68.21).
• Своевременно подавайте декларацию – просрочка влечёт штрафы 5 % от суммы налога за каждый день просрочки.
• Ведите чёткую бухгалтерию – даже при упрощенной системе необходимо фиксировать все доходы и расходы.
• Контролируйте статус плательщика НДС – если ваш оборот превысил 2 000 000 ₽ в квартал, вы обязаны зарегистрироваться в качестве плательщика НДС.
• Сохраняйте договоры и акты – в случае проверки налоговые органы требуют подтверждающие документы.

Сдача в аренду нежилого помещения – привлекательный способ получения стабильного дохода, однако требует внимательного отношения к налоговым обязательствам. Выбор правильного налогового режима (УСН, ПСН, НПД) и корректное указание кода ОКВЭД позволяют существенно снизить налоговую нагрузку. При этом обязательным остаётся своевременное заполнение и подача соответствующих деклараций, а также ведение полной бухгалтерской документации.

Следуя рекомендациям, изложенным в этой статье, вы сможете избежать штрафов, минимизировать налоговые выплаты и сосредоточиться на развитии арендного бизнеса.

Дата публикации: 19 апреля 2026 года