Сегодня ․ Если вы продали квартиру в 2025 году и с момента её покупки до момента продажи прошло менее трёх лет (или менее пяти для объектов, приобретённых после ), вам обязательно нужно подать декларацию 3-НДФЛ и, возможно, уплатить налог․ Ниже — подробный разбор всех нюансов, сроков и рисков․

Зачем вообще нужна декларация?

По ст․ 228 и 229 НК РФ каждый гражданин, получивший доход от продажи недвижимости, которой он владел меньше минимального предельного срока, обязан:

• Самостоятельно рассчитать налог;
• Подать 3-НДФЛ в ИФНС;
• Оплатить НДФЛ не позднее 15 июля 2026 года․

Как определить «трёхлетний» порог в 2026 году

Пример: купили квартиру → продаёте ․ Владели 2 года 11 месяцев → обязаны отчитаться․

Какой налог заплатить и как уменьшить

3․1 Ставка

• 13 % для резидентов РФ;
• 30 % для нерезидентов․

3․2 Налоговая база

Вы выбираете один из двух вариантов вычета:

1. Имущественный вычет — 1 000 000 ₸ (фиксированная сумма)․
   
   Доход = Цена продажи – 1 000 000 ₸․
2. Расходы на покупку — подтверждаются ДДУ, ДКП, чеками, актами․
   
   Доход = Цена продажи – Документальные расходы․

Совет: если покупали дороже, чем продали, но владели меньше 3 лет, всё равно подайте декларацию и укажите доход = 0 ₸ — штрафов не будет․

Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ в 2026 году

Шаг 1․ Выберите способ подачи

• Личный кабинет налогоплательщика на nalog․gov;ru (быстрее и без очередей);
• Приложение «Налоги ФЛ»;
• Бесплатную программу «Декларация 2025»;
• Бумажный вариант, в ИФНС по месту жительства․

Шаг 2․ Заполняем ключевые листы

1. Титульный лист — паспортные данные, код ИФНС․
2. Приложение 1 — доходы от продажи:
   • Код дохода, 1510 «Доход от продажи недвижимого имущества»;
   • Код покупателя, 13 (физлицо) или 02 (организация)․
3. Приложение 6 — имущественный вычет:
   • Строка 010 — 1 000 000 ₸ (если выбрали вычет);
   • Строки 020-040 — суммы расходов (если выбрали «расходы»)․
4. Секция 2 — расчёт итога: налог к уплате или 0 ₸․

Шаг 3․ Подпись и отправка

• Электронная подпись (ЭЦП) или код СМС при подаче онлайн;
• Бумажную декларацию подписывают от руки и ставят дату․

Календарь 2026 года — не просрочьте!

Ошибки, которые дорого стоят

• Не указали дату права собственности․ Налоговая считает срок с даты регистрации в ЕГРН, а не с даты ДКП!
• Забыли приложить документы о расходах․ Вычет «по расходам» не применят без чеков/актов․
• Пропустили 30 апреля․ Штраф, 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₸․

Примеры расчёта налога

Пример 1․ Используем вычет 1 000 000 ₸

Продажа: 3 200 000 ₸
Вычет: 1 000 000 ₸
НДФЛ = (3 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 286 000 ₸

Пример 2․ Используем расходы на покупку

Продажа: 3 200 000 ₸
Покупка: 3 500 000 ₸ (документально подтверждено)
НДФЛ = (3 200 000 – 3 500 000) × 13 % = 0 ₸

Частые вопросы

Чек-лист перед отправкой

1. Убедитесь, что дата регистрации права собственности меньше 3/5 лет․
2. Выбрали выгодный вид вычета (1 млн или расходы)․
3. Собрали копии ДКП, ЕГРН, чеков, платёжек․
4. Заполнили все листы 3-НДФЛ․
5. Проверили расчёты: доход – вычет = база × 13 %․
6. Успели до 30 апреля 2026 года․

Куда обращаться за помощью

• Бесплатная горячая линия ФНС: ###-###-####․
• Личный кабинет → «Обратиться в ФНС» → «Написать обращение»․
• Бухгалтерские фирмы и онлайн-сервисы (от 800 ₸ за заполнение)․