20 апреля 2026 г․ — Если вы в 2025-м продаёте квартиру, дарите дом или сдаёте апартаменты в аренду, рано или поздно столкнётесь с декларацией по объекту недвижимости․ В этой статье мы разберёмся, какие формы подаются, в какие сроки и как заполнить документ без ошибок․
Что такое «декларация по объекту недвижимости»?
В зависимости от ситуации под «декларацией по объекту недвижимости» могут понимать:
- 3-НДФЛ — если вы получили доход от продажи, дарения или аренды недвижимости;
- Единая (упрощённая) налоговая декларация — если объект используется в предпринимательской деятельности на «упрощёнке»;
- Декларация по НДС — если Вы ИП или компания на ОСНО и сдаёте недвижимость с НДС․
99 % физлиц сталкиваются именно с 3-НДФЛ, поэтому далее разберём её подробно․
Когда подавать 3-НДФЛ?
| Ситуация | Последний срок подачи |
|---|---|
| Продажа квартиры, проданной после , срок владения менее 5 лет | 30 апреля 2026 г․ |
| Получение даром недвижимости от не-родственника (налог 13 %) | 30 апреля 2026 г․ |
| Сдача в аренду физлицу без статуса ИП | 30 апреля 2026 г․ |
| Заявление на имущественный вычет при покупке квартиры | Любой день 2026 г․ (сроков нет) |
Какие листы 3-НДФЛ нужны именно для недвижимости?
Новая форма 3-НДФЛ (утверждена Приказом ФНС РФ от № ММВ-7-11/186@) содержит 12 разделов, но большинству физлиц достаточно:
- Титульный лист — общие данные налогоплательщика;
- Раздел 1 — итоговая сумма к уплате или возврату;
- Приложение 1 — доходы от продажи/аренды;
- Приложение 6 — имущественные вычеты при продаже;
- Приложение 7 — имущественные вычеты при покупке (если хотите вернуть 13 %)․
Алгоритм заполнения 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС
Шаг 1․ Вход в сервис
Откройте cabinet․nalog․ru, авторизуйтесь через Госуслуги․
Шаг 2․ Создание декларации
- Жмите «Подать декларацию 3-НДФЛ» → выберите 2025 год․
- Система автоматически подтянёт доходы по 2-НДФЛ от ваших работодателей․
Шаг 3․ Добавление дохода от недвижимости
В разделе «Доходы» добавьте строку:
- Источник: Договор купли-продажи квартиры № 123 от ;
- Сумма дохода: 4 500 000 ₽;
- Вычет: либо 1 000 000 ₽, либо расходы на покупку (что больше)․
Шаг 4․ Указание вычета при покупке (если применимо)
Если в 2025-м вы купили квартиру, заполните:
- Приложение 7 → объект № 1;
- Стоимость: 5 000 000 ₽;
- Проценты по ипотеке: 400 000 ₽ (если есть)․
Шаг 5․ Отправка
Нажмите «Сформировать файл», подпишите ЭЦП (если нет — распечатайте и подайте лично)․
Пошаговый пример расчёта налога при продаже квартиры
Пример: Иванов продал квартиру за 4 500 000 ₽, купленную в 2023 г․ за 3 200 000 ₽, владел 2 года․
- Доход = 4 500 000 ₽;
- Вычет по расходам = 3 200 000 ₽;
- Налоговая база = 4 500 000 – 3 200 000 = 1 300 000 ₽;
- НДФЛ = 13 % × 1 300 000 = 169 000 ₽․
Что изменилось в 2026 году
- Новая форма 3-НДФЛ — добавлены строки для криптовалют и для «домиков в деревне»․
- Повышенные ставки: при доходе свыше 5 млн ₽ ставка 650 тыс ₽ + 15 % с превышения;
- Онлайн-подпись через Госуслуги теперь бесплатна для физлиц․
Частые ошибки
- Забыть про долевую собственность — налог считается пропорционально доле;
- Указать дату права собственности по договору, а не по ЕГРН;
- Не прикрепить чек из банка при использовании расходного вычета․
Как подать декларацию: 4 способа
- Через Личный кабинет налогоплательщика (самый быстрый);
- Через бесплатную программу «Декларация 2025» (Windows, Mac);
- На приёме в ИФНС (запись онлайн);
- Через МФЦ (берите талон заранее)․
Штрафы за опоздание
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Не подано вовремя | 5 % от суммы налога за каждый месяц, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽․ |
| Не уплачен налог | 20 % от суммы + пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки․ |
Декларация по объекту недвижимости — это не приговор, а стандартный отчёт․ Заполнив 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС за 20–30 минут, вы:
- избежите штрафов;
- вернёте до 650 000 ₽ имущественного вычета;
- закроете обязанности перед государством․
Срок подачи 3-НДФЛ за 2025 год — до 30 апреля 2026 г․
Если остались вопросы, задайте их в комментариях или обратитесь в любую ИФНС России (код 7700 для Москвы)․