Смена вида разрешенного использования (ВРУ) земельного участка – процесс, требующий официального оформления. В 2019‑м году большинство регионов России использовали порядок, установленный Федеральным законом № 237‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Градостроительным регламентом территориальной зоны. Ключевым документом, подтверждающим намерение собственника изменить ВРУ, является декларация о смене вида разрешенного использования земельного участка.

Что такое декларация о смене ВРУ?

Декларация – письменное заявление собственника (или арендатора) земельного участка, направляемое в орган государственной регистрации (Росреестр) с просьбой изменить условный вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом.

В декларации указываются:

• данные о заявителе (ФИО, ИНН, контактный телефон);
• кадастровый номер и адрес участка;
• текущий и предлагаемый виды разрешенного использования;
• основания для изменения (план застройки, согласование с муниципальными органами и др.);
• перечень приложенных документов.

Правовая основа (по состоянию на 2019 год)

Основные нормативные акты, регулирующие порядок подачи декларации:

1. Федеральный закон от № 237‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
2. Градостроительный регламент территориальной зоны (утверждённый региональными властями);
3. Постановление Правительства РФ от № 1065 «Об утверждении правил землепользования и застройки»;
4. Методические указания Росреестра «Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка» (утверждены в 2018‑м году, но активно применялись в 2019‑м).

Кто имеет право подавать декларацию?

• Собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо);
• Арендатор, если договор аренды предоставляет ему право изменять ВРУ (необходимо согласие собственника);
• Наследник, получивший право собственности в порядке наследования.

Когда необходимо подавать декларацию?

Смена ВРУ требуется в следующих случаях:

• перепланировка территории и изменение её функции (например, из сельскохозяйственного в подземный паркинг);
• подготовка к строительству объектов, не предусмотренных текущим ВРУ;
• переход участка в категорию «вспомогательное» или «основное» использование в рамках нового градостроительного плана;
• изменения, связанные с изменением нормативных требований (например, введение новых экологических ограничений).

Перечень обязательных документов

Для подачи декларации в Росреестр необходимо собрать следующий набор документов (перечень актуален для 2019‑го года):

1. Заполненная декларация о смене вида разрешенного использования (образец ниже);
2. Документ, подтверждающий право собственности (правоустанавливающий документ – договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
3. Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН с указанием текущего ВРУ;
4. Согласие органов муниципального образования (постановление или решение администрации о согласовании нового ВРУ);
5. Технические документы (проект изменения, план застройки, ТЗ, если требуется);
6. Квитанция об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2019‑й год – от 2 000 до 5 000 ₽ в зависимости от категории участка).

Пошаговая инструкция по подаче декларации (2019)

Шаг 1. Сбор информации о земельном участке

Получите из Госуслуги Росреестра:

• кадастровый номер;
• текущий вид разрешенного использования;
• границы и площадь участка.

Шаг 2. Выбор нового ВРУ

Ознакомьтесь с градостроительным регламентом вашей территориальной зоны. Выберите один из основных видов, предусмотренных регламентом, либо один из вспомогательных, если он подходит под ваш проект.

Шаг 3. Подготовка декларации

Заполните форму (см. пример ниже). Обязательно укажите:

• основания изменения (например, «в соответствии с решением администрации города от № 45‑К»);
• планируемый срок ввода в эксплуатацию (если требуется);
• контактные данные ответственного лица.

Шаг 4. Согласование с муниципальными органами

Подайте проект в муниципальную службу земельных ресурсов. После получения согласования получите документ‑подтверждение (протокол, постановление).

Шаг 5. Подача документов в Росреестр

Документы можно подать:

• лично в отделение Росреестра;
• через МФЦ;
• в электронном виде через портал Госуслуг (раздел «Государственная регистрация прав»).

Шаг 6. Ожидание рассмотрения

Срок рассмотрения декларации в 2019‑м году составлял до 30 рабочих дней. По окончании вам будет выдано решение и внесены изменения в ЕГРН.

Пример заполнения декларации (2019)

Декларация о смене вида разрешенного использования земельного участка

Заявитель:
 ФИО (полностью) _______________________________
 ИНН ________________________
 Телефон __________________________
 Адрес (почтовый) _________________________________

Объект недвижимости:
 Кадастровый номер: ________________________
 Адрес участка: ____________________________
 Текущий вид разрешенного использования: ________________________

Предлагаемый вид разрешенного использования:
 ________________________________________________
 (указать код ВРИ согласно Градостроительному регламенту)

Основания для изменения:
 ― Решение администрации города № 45‑К от г.
 ― Проект изменения использования (приложение 1)
 ― Согласие органов охраны окружающей среды (приложение 2)

Перечень прилагаемых документов:
 1) Копия права собственности (договор купли‑продажи);
 2) Выписка из ЕГРН;
 3) Копия решения администрации о согласовании нового ВРИ;
 4) Технический проект (проект изменения);
 5) Квитанция об уплате государственной пошлины;
 6) Иные документы (при необходимости) – _____________.
Подпись заявителя: ______________________ Дата: «__»______20219 г.

Полезные рекомендации

• Проверьте, что выбранный ВРИ соответствует минимальным и максимальным размерам участков, установленным в регламенте.
• Сохраняйте копии всех поданных документов – они могут потребоваться при последующей проверке.
• Убедитесь, что все подписи заверены нотариально, если того требует ваш регион.
• При подаче через портал Госуслуг используйте электронную подпись (ЭЦП) – процесс ускоряется.
• Если на участке уже есть объект капитального строительства, подготовьте документ, подтверждающий соблюдение технических регламентов (см. пункт «Досудебное обжалование» в источнике).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли изменить ВРИ без согласования с муниципалитетом?

Нет. По закону 2019‑го года любое изменение ВРИ должно быть согласовано с органом местного самоуправления, поскольку ВРИ определяется в градостроительном регламенте, который утверждается муниципальными властями.

Сколько стоит подача декларации?

Государственная пошлина в 2019‑м году зависела от категории участка и составляла от 2 000 до 5 000 рублей. При подаче через портал Госуслуг возможна небольшая скидка (около 5 %).

Как быстро можно ожидать внесение изменений в ЕГРН?

Согласно нормативам, срок рассмотрения – до 30 рабочих дней. При наличии всех необходимых документов срок может сократиться до 15 дней.

Можно ли подать декларацию, если участок находится в аренде?

Да, но только при условии, что договор аренды содержит пункт о праве арендатора изменять ВРИ, а также при наличии согласия собственника и муниципалитета.

Что делать, если декларация отклонена?

Получите от Росреестра официальное описание причин отказа, устраните выявленные недостатки (например, недостающие документы) и подайте заявление повторно. При необходимости можно обжаловать решение в суде в течение 30 дней.

Декларация о смене вида разрешенного использования земельного участка – важный документ, который позволяет законно изменить назначение земли в соответствии с актуальными планами развития территорий. В 2019‑м году процесс был строго регламентирован законами РФ и региональными градостроительными регламентами. Соблюдение порядка подготовки и подачи декларации, а также своевременное согласование с муниципальными органами, гарантирует быстрое и безпроблемное внесение изменений в ЕГРН.

При правильном оформлении декларации и комплектовании всех обязательных документов вы сможете избежать длительных бюрократических задержек и успешно реализовать свои проекты на земле.

Обновлено:  г. 19:30 (текущая дата). Информация основана на нормативных актах и практических рекомендациях, действовавших в 2019‑м году.