Продажа части (доли) жилой недвижимости – ситуация, требующая особого подхода к налогообложению. Ниже подробно разобраны все этапы: от расчёта налога до подачи декларации 3‑НДФЛ, а также способы снижения налоговой нагрузки.

Когда возникает обязанность уплаты налога?

• Срок владения. Если вы владели своей долей менее 3 лет (с 1 января 2021 года – 5 лет), то полученный доход облагается налогом по ставке 13 % (для налоговых резидентов) или 15 % (для нерезидентов).
• Размер дохода. При продаже доли стоимостью менее 1 млн руб. налог не взимается, но декларацию всё равно нужно подать, если вы обязаны её сдавать.
• Имущественный налоговый вычет (ИНВ). При условии, что вы ранее не использовали вычет по этой недвижимости, можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, связанных с покупкой и улучшением доли (например, покупка доли, уплата госпошлины, нотариальные услуги).

Пример из реального вопроса

Собственник владеет 1/4 квартиры (кадастровая стоимость 4 400 000 ₽). Доля предлагается к продаже за 400 000 ₽. Мама умерла  г., что может стать основанием для получения ИНВ (наследственное приобретение). Нужно понять, какие расходы и налоги понесут продавец и покупатель.

Как рассчитывается налоговая база?

1. Определяем доход от продажи – разница между ценой продажи и стоимостью приобретения доли (в т.ч. рыночная стоимость, если доля получена в наследство).
2. Уменьшаем доход на сумму ИНВ (если вы имеете право на вычет).
3. Применяем ставку налога – 13 % (для пенсионеров‑резидентов) или 15 % (для нерезидентов).

Пример расчёта

*Размер ИНВ зависит от того, использовался ли ранее вычет по этой квартире. Максимальный вычет – 2 000 000 ₽ (для продажи единой квартиры), но при продаже доли вычет пропорционален её части.

Какой код дохода указывать в форме 3‑НДФЛ?

В разделе «Доходы, полученные от продажи недвижимости» необходимо указать один из следующих кодов (по состоянию на 2025‑2026 годы):

• 1510 – Продажа квартиры, жилого дома, комнаты, дачи, садового дома.
• 1511 – Продажа доли в квартире, доме, нежилом помещении или земельном участке.
• 1512 – Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет (для налогообложения по ставке 13 %/15 %).
• 1521 – Иные доходы от продажи недвижимости (например, если продана часть помещения в составе коммерческого здания).

Для нашего случая (продажа 1/4 квартиры, срок владения менее 3 лет) следует использовать код 1511. Если вы одновременно заполняете раздел о сроке владения, то в поле «Срок владения» указываете «менее 3 лет».

Какие документы необходимо приложить к декларации?

• Договор купли‑продажи доли (подтверждающий цену 400 000 ₽).
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая вашу долевую собственность (1/4).
• Документы, подтверждающие стоимость приобретения (свидетельство о смерти, наследственное свидетельство, оценка недвижимости).
• Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию перехода прав.
• Документы, подтверждающие расходы, которые вы включаете в ИНВ (чек за ремонт, договор на проведение работ и т.п.).
• Справка из банка о перечислении полученных средств (если продажа осуществлялась через расчётный счёт).

Все документы копируются, оригиналы хранятся у вас.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

1. Декларацию за 2025 год (доходы, полученные в 2024 г.) необходимо подать до 30 апреля 2025 года.
2. Если налог к уплате образовался, его нужно заплатить до 15 июля 2025 года (в случае подачи декларации в электронном виде – до 15 июля, в бумажном – до 15 июля, но лучше платить сразу после расчёта).
3. При подаче декларации в электронном личном кабинете налогоплательщика (Госуслуги) срок уплаты автоматически рассчитывается в системе и можно оплатить онлайн.

Пошаговая инструкция по заполнению формы 3‑НДФЛ

1. Подготовка – соберите все перечисленные выше документы.
2. Вход в личный кабинет – зайдите на Госуслуги или в Личный кабинет налогоплательщика.
3. Создание декларации – выберите «Декларация 3‑НДФЛ за 2025 год». Система автоматически подскажет, какие разделы необходимо заполнить.
4. Раздел «Общие сведения» – укажите ФИО, ИНН, адрес регистрации.
5. Раздел «Доходы» → «Продажа недвижимости»:
   • Код дохода – 1511.
   • Дата получения дохода – дата, когда вы получили деньги от покупателя.
   • Сумма дохода – 400 000 ₽.
   • Сумма расходов (стоимость приобретения) – 0 ₽ (если доля получена в наследство) или фактическая стоимость.
   • Имущественный налоговый вычет – укажите сумму, которую планируете применить (не более 2 000 000 ₽, пропорционально доле).
   • Налоговая база – система рассчитает автоматически.
6. Раздел «Налоговые вычеты» – укажите ИНВ (если применяете).
7. Подпись и отправка – проверьте данные, подпишите электронно и отправьте декларацию.
8. Оплата налога – после отправки система покажет сумму к уплате. Оплатить можно банковской картой, через СБП или в онлайн‑банке.

Как уменьшить налоговую нагрузку?

• Имущественный налоговый вычет – заявите вычет по статье 219 НК РФ. При продаже доли вычитаете часть вычета, пропорциональную вашей доле (1/4 от максимального 2 000 000 ₽ = 500 000 ₽).
• Счёт‑фактура на ремонт – если вы делали капитальный ремонт, расходы могут быть учтены в ИНВ.
• Продажа за цену ниже рыночной – если вы продаёте долю ниже рыночной стоимости, налог считается от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения. При получении «незначительной» прибыли налог может быть нулевым.
• Трёхлетний срок владения – если есть возможность отложить продажу до истечения 3‑летнего срока (или 5‑летнего для недвижимости, приобретённой после ), налог не взимается.

Кто несёт расходы?

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Нужно ли платить налог, если продажа доли происходит ниже 1 млн ₽?

Если цена продажи доли (в вашем случае 400 000 ₽) ниже 1 млн ₽, налог не взимается, но декларацию всё равно необходимо подать, если у вас есть другие доходы, требующие декларирования.

Вопрос 2. Как оформить ИНВ, если доля получена в наследство?

Для получения ИНВ по наследству нужен:
— Свидетельство о праве на наследство;
— Оценка стоимости недвижимости на дату смерти;
— Договор купли‑продажи (если доля позже продаётся).
В заявлении указываете, что вы хотите воспользоваться вычетом по статье 219 НК РФ.

Вопрос 3. Можно ли передать долю без уплаты налога, используя дарение?

Дарение также считается доходом и подлежит налогообложению, если получатель не является близким родственником (родители‑дети, супруги). При дарении между родственниками налог не взимается, но необходимо подать декларацию о получении дохода от дарения.

Вопрос 4. Сроки подачи декларации при продаже доли в 2024 году?

До 30 апреля 2025 года. Если пропустить срок, штраф составляет 5 % от неуплаченного налога, но не менее 1 500 ₽.

Продажа доли в квартире – процесс, который требует точного расчёта налога, правильного выбора кода дохода и своевременного заполнения формы 3‑НДФЛ. Основные шаги:

1. Определить стоимость приобретения доли (в т.ч. по наследству).
2. Вычесть из дохода сумму ИНВ (если есть право).
3. Применить ставку 13 % (резидент) или 15 % (нерезидент).
4. Заполнить декларацию, указав код 1511, приложить необходимые документы.
5. Подать декларацию до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля.

При правильном подходе можно существенно сократить налоговую нагрузку, а иногда и полностью избавиться от обязательства платить налог.