Налоговый вычет при покупке или продаже квартиры – один из самых востребованных способов вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году декларацию 3‑НДФЛ можно подать как в бумажной форме‚ так и через личный кабинет ФНС (ЛК ФНС). Ниже подробно описаны все этапы заполнения‚ перечень необходимых документов и типичные ошибки‚ которые стоит избежать.

Когда необходимо подавать 3‑НДФЛ?

• Продажа квартиры (или её доли) – если вы получили доход от сделки и обязаны уплатить НДФЛ.
• Покупка квартиры в собственность – для получения имущественного вычета (до 2 000 000 руб.) и/или вычета по ипотечным процентам (до 3 000 000 руб.).
• Одновременная покупка и продажа в одном налоговом периоде – в одной декларации можно отразить оба события и заявить оба вычета.

Помните: за каждый отчетный год (календарный) заполняется отдельный бланк декларации.

Какие виды вычетов можно заявить?

1. Имущественный вычет при покупке квартиры – до 2 000 000 руб. (покрывает стоимость недвижимости).
2. Вычет по ипотечным процентам – до 3 000 000 руб. (проценты‚ уплаченные банку за ипотеку).
3. Имущественный вычет при продаже – уменьшает налогооблагаемую базу на сумму‚ полученную от продажи‚ но не более 1 000 000 руб.

Список обязательных документов

Подготовка к заполнению

Перед тем как открыть декларацию‚ соберите все данные в таблицу (можно в Excel):

• Дата сделки‚ цена продажи‚ кадастровый номер.
• Сумма расходов‚ которые могут быть включены в вычет (стоимость квартиры‚ уплаченные проценты).
• Сумма удержанного у источника НДФЛ (строка 020).

Эти сведения понадобятся в полях «Объект»‚ «Код дохода»‚ «Сумма дохода»‚ «Налоговая база».

Как заполнить 3‑НДФЛ в онлайн‑кабинете ФНС

1. Войдите в личный кабинет ФНС (https://lkfl2.nalog.ru). Для входа нужен КЭП или подтверждение по СМС.
2. Создайте новое заявление → «Декларация 3‑НДФЛ за 2025 (или 2026) год».
3. Выберите тип дохода:
   • Код 1510 – доходы от продажи собственного жилья (если квартира являлась единственным жильём более 3 лет).
   • Код 1511 – доходы от продажи иного недвижимого имущества (если не подходит под 1510).
4. Заполните раздел «Объект»:
   • Кадастровый номер.
   • Адрес квартиры.
   • Дата получения прав собственности (дата регистрации).
5. Раздел «Сумма дохода» – введите полученную от продажи сумму (строка 020).
6. Раздел «Налоговая база» – укажите «Сумму дохода – вычет»‚ если вы имеете право на имущественный вычет (строка 021).
7. Переходим к вычетам (раздел «Вычеты»):
   • Отметьте галочку «Имущественный вычет за покупку квартиры». Введите стоимость квартиры (не более 2 000 000 руб.) и дату её приобретения.
   • Отметьте «Вычет по процентам по ипотеке»‚ если у вас есть ипотечный кредит. Введите сумму уплаченных процентов за год.
8. Приложите сканы документов (кнопка «Загрузить файл»). Обязательно прикрепите:
   • Квитанцию об уплате НДФЛ (если удерживали).
   • Копию договора купли‑продажи.
   • Выписку из ЕГРН.
   • Квитанции по процентам.
   • Заявление о вычете (форма 7‑Л).
9. Проверьте расчёт – система автоматически подсчитает налог к возврату (строка 030). Убедитесь‚ что итог совпадает с вашими расчётами.
10. Подпишите декларацию (ЭЦП) и отправьте.
11. Получите подтверждение о приёме (Электронный Квитанция). Возврат средств обычно производится в течение 30‑45 дней.

Как заполнить бумажную форму 3‑НДФЛ (по образцу)

Если вы предпочитаете традиционный способ‚ скачайте форму 3‑НДФЛ (вкладка 1‚ 2‚ 3 лист) с сайта ФНС и выполните следующие действия:

1. Лист 1 – сведения о налогоплательщике:
   • ФИО‚ ИНН‚ паспортные данные.
   • Адрес места жительства.
2. Лист 2 – доходы и налоги:
   • Строка 020 – укажите полученную от продажи сумму.
   • Строка 021 – укажите налоговую базу (сумма дохода – вычет).
   • Строка 022 – укажите удержанный у источника налог (если был).
3. Лист 3 – вычеты (приложения 1‚ 5‚ 7):
   • Приложение 5 – расчёт имущественного вычета за покупку квартиры.
   • Приложение 7 – заявление на выдачу вычета (заполняется в двух экземплярах).
   • При необходимости – Приложение 6 (вычет по ипотечным процентам).
4. Подпись и дата – подпишите каждый лист‚ укажите дату заполнения.
5. Отправка в ИФНС – подайте декларацию лично‚ через курьерскую службу или по почте с описью вложения.

Пример расчёта (условные цифры)

В данном примере налоговый вычет полностью покрывает налоговую базу‚ поэтому к возврату будет удержанный у источника налог (30 000 руб.).

Частые ошибки и как их избежать

• Не указали код дохода – система не принимает декларацию без правильного кода (1510/1511).
• Перепутали строки 020 и 021 – в 020 указывают сумму полученного дохода‚ а в 021 – налоговую базу после вычета.
• Не приложили заявление 7‑Л – без него вычет не будет признан.
• Превысили лимит вычета – при покупке квартиры стоимостью >2 млн руб. вычет ограничен этой суммой; излишек не возвращается.
• Не указали даты владения – для кода 1510 необходимо‚ чтобы квартира находилась в собственности более 3 лет (или 5 лет при оформлении в браке).
• Отсутствие ЭЦП при онлайн‑подаче – без подписи декларация будет отклонена.

FAQ (часто задаваемые вопросы)

Можно ли заявить вычет‚ если квартира была продана за меньшую цену‚ чем покупка?

Да; Вычет рассчитывается от суммы расходов‚ а не от разницы продаж‑покупка. Если вы уже получали вычет при покупке‚ то в текущем году можно заявить лишь «вычет при продаже»‚ который уменьшает налогооблагаемую базу.

Нужно ли подавать декларацию‚ если налог удержан у источника и я не планирую получать возврат?

Да. Закон требует сдачу декларации в случае продажи недвижимости‚ независимо от того‚ будет ли возврат.

Можно ли совместно заявить вычет за покупку и за ипотечные проценты в одной декларации?

Да. В разделе «Вычеты» отметьте оба пункта‚ приложите соответствующие документы (договор купли‑продажи и выписки по процентам).

Сколько времени занимает проверка декларации в ФНС?

Обычно 30‑45 дней. При электронном заполнении процесс ускоряется‚ а статус проверки можно отслеживать в личном кабинете.

Заполнение декларации 3‑НДФЛ для получения налогового вычета за квартиру – процесс‚ который можно выполнить самостоятельно‚ не прибегая к услугам посредников. Главное – собрать полный пакет документов‚ правильно указать код дохода (1510/1511) и внимательно заполнить строки 020‑021. Онлайн‑сервис Налогия и личный кабинет ФНС позволяют минимизировать риск ошибок и ускорить возврат средств.

Если после подачи возникнут вопросы‚ обратитесь в свою ИФНС по телефону справочной службы (обычно 8‑800‑555‑67‑67) или воспользуйтесь онлайн‑чатом на портале ФНС.

Статья актуальна на дату . Следите за изменениями в налоговом законодательстве‚ так как лимиты вычетов и коды доходов могут корректироваться.