При продаже квартиры, дома или земельного участка каждый собственник сталкивается с необходимостью подсчёта периода владения недвижимостью. От того, как именно определить дату возникновения права собственности, зависит:
- необходимость уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц);
- применение имущественного вычета;
- возможность воспользоваться освобождением от налогообложения (минимальный срок владения).
Какие документы подтверждают дату возникновения права
Налоговая служба при проверке декларации опирается исключительно на официальные документы. К ним относятся:
- Выписка из ЕГРН — универсальный документ, содержащий дату регистрации перехода права.
- Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось до 15 июля 2016 г.).
- Договор долевого участия (ДДУ) и акт приёма-передачи — для новостроек.
- Свидетельство о праве на наследство, дата вступления в наследство.
- Договор приватизации, если право оформлялось во исполнение закона о приватизации.
Ключевой показатель: дата регистрации, а не дата договора
Важно помнить: день подписания договора купли-продажи (или ДДУ) не является датой возникновения права собственности. Право возникает только после регистрации в Росреестре.
Особенности для разных категорий недвижимости
Покупка на вторичном рынке
- Датой считается день постановки на государственный кадастровый учёт записи о новом собственнике в ЕГРН.
- Она указана в строке «Дата государственной регистрации права» выписки.
ДДУ (новостройка)
- Минфин и ФНС России придерживаются позиции: срок отсчитывается с даты оформления права собственности на готовый объект, а не с момента подписания ДДУ.
- Исключение: если объект приобретён до 2016 года и право зарегистрировано по переуступке, то срок берётся с даты первоначального вступления в ДДУ.
Наследство
- Срок начинает течь с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), независимо от даты получения свидетельства или внесения записи в ЕГРН.
Приватизация
- Если квартира приватизирована до 1998 года, датой считается день выдачи ордера или госакта; после 1998 года — день регистрации в ЕГРН.
Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ
С 01 января 2021 года действуют два «минимальных» срока:
| Тип объекта | Минимальный срок |
|---|---|
| Единственное жильё, включая землю под ним | 3 года |
| Все прочие случаи (вторая и последующие квартиры) | 5 лет |
| Объект, полученный по наследству, дарению от родственника или приватизации | 3 года |
Как посчитать срок: простые примеры
- Пример 1: квартира куплена , право зарегистрировано . Срок владения истечёт (единственное жильё → 3 года).
- Пример 2: дом по наследству от дедушки: дата смерти . Срок истечёт (наследство → 3 года).
- Пример 3: вторая квартира в новостройке по ДДУ: акт приёма-передачи подписан , право собственности зарегистрировано . Срок отсчитывается от и истечёт (5 лет).
Что делать, если дата в разных документах отличается
В случае расхождения приоритет отдаётся выписке из ЕГРН. Если в выписке обнаружена техническая ошибка, необходимо:
- Подать заявление в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.
- Получить исправленную выписку и использовать её при заполнении 3-НДФЛ.
- Храните все документы на объект (договор, выписку, платёжки, акты) минимум 5 лет после продажи.
- Если планируете продать объект, заранее проверьте дату регистрации через Единый федеральный портал Росреестра или получите официальную выписку.
- При возникновении споров обратитесь к налоговому консультанту или в ИФНС за разъяснением: это избавит от ошибок и штрафов.