Кратко: с 19 апреля 2026 года перед супругами, которые хотят дарить недвижимость друг другу, больше не стоит «дань» в виде НДФЛ — но только при соблюдении ряда условий. Ниже разберёмся, что изменилось, как оформить сделку и на что обратить внимание, чтобы не нарваться на налоговые последствия или споры при разводе.
Что изменилось: позиция Минфина от
До последних разъяснений Минфин считал, что любое дарение недвижимости, даже между супругами в браке, подпадает под «общее правило» ст. 217 НК РФ: освобождение от НДФЛ есть, но только если даритель и одаряемый находятся в близком родстве (родители-дети, полнородные братья/сёстры и т. д.).
Новое письмо Минфина № 03-04-05/32541 от (опубликовано на сайте ведомства) переворачивает подход:
- Если объектом дарения является единственное совместно нажитое имущество, то переход доли от одного супруга к другому не считается получением дохода, а значит НДФЛ = 0.
- Критерий единственности: в ЕГРН у обоих супругов нет других объектов недвижимости, в т.ч. долей.
- Сделка оформляеться через соглашение о разделе имущества (а не через «классический» договор дарения), что позволяет отнести передачу долей к «перераспределению общего имущества».
Ключевое отличие: если квартира куплена до брака или у одного из супругов есть ещё недвижимость, льгота не применяется — возникает НДФЛ 13 % от кадастровой стоимости.
Какие объекты подпадают под новые правила
| Тип недвижимости | НДФЛ при передаче в браке | Необходимые условия |
|---|---|---|
| Квартира/дом, купленный в браке | 0 % | Единственный объект в собственности обоих |
| Коммерческая недвижимость (офис, склад) | 0 % | То же условие единственности, не должна использоваться в предпринимательской деятельности |
| Квартира, полученная по наследству одним из супругов | 13 % | Не является совместно нажитым, льгота не действует |
Пошаговая инструкция: как оформить дарение без налога
- Проверка условий
- Получить выписки из ЕГРН на обоих супругов.
- Убедиться, что у каждого в собственности отсутствуют другие объекты.
- Составление соглашения о разделе имущества
- Указывается, что доля переходит «в счёт раздела общего имущества».
- Указывается 0 ₽ стоимости (т.к. перераспределение).
- Нотариальное удостоверение (необязательно, но безопаснее)
Нотариус поставит отметку «без НДФЛ» и сразу направит данные в Росреестр. - Регистрация в Росреестре
- Срок — 5–7 рабочих дней.
- Госпошлина 2000 ₽ (вместо 13 % НДФЛ — экономия может быть миллионами).
Что делать, если условия льготы не выполняются
Вариант 1. Стандартный договор дарения + НДФЛ 13 % от кадастровой стоимости. После регистрары налоговая пришлёт требование оплатить до 15 июля следующего года.
Вариант 2. Использовать договор мены или договор купли-продажи доли между супругами. В этом случае возможно применить имущественный вычет 1 млн ₽, что частично снизит налог.
Развод и «подаренная» недвижимость
Главный риск: если имущество передано «в дар» по старой схеме (классический договор), оно считается личной собственностью одного из супругов и не делится при разводе. Если же использовано новое соглашение о разделе, объект остаётся совместно нажитым и может быть разделён пополам.
Совет семейного юриста: перед дарением пропишите в брачном договоре, что после раздела имущества объект остаётся за получателем. Это защитит от споров.
Чек-лист документов
- Выписки из ЕГРН на обоих супругов (не старше 5 дней).
- Свидетельство о браке.
- Паспорта РФ.
- Соглашение о разделе имущества (2 экземпляра).
- Квитанция об оплате госпошлины (2000 ₽).
Вопросы и ответы
А если у нас ипотека на квартиру — можно ли подарить долю?
Можно, но только с письменного согласия банка. Банк вносит ограничение в ЕГРН («ипотека»), и без него Росреестр откажет.
Как быть, если один из супругов — иностранец?
Наличие гражданства РФ у обоих не обязательно. Главное, брак должен быть зарегистрирован в органах ЗАГС РФ; тогда льгота применяется.
Нужно ли подавать 3-НДФЛ при новом способе?
Нет. Соглашение о разделе не считается доходом, декларация не требуется.
- До 19 апреля 2026 года дарение недвижимости между супругами могло облагаться НДФЛ 13 %.
- С нового разъяснения Минфина при соблюдении условия «единственного объекта» налог = 0 %, но важно использовать именно соглашение о разделе имущества, а не классический договор дарения.
- При разводе «подаренная» по старой схеме недвижимость не делится, а по новой — делится как общая.
Действуйте заранее: проверьте выписки из ЕГРН, подготовьте документы и проконсультируйтесь с нотариусом, так вы сэкономите время, деньги и нервы.