Дата актуализации:  г.

Что такое общая совместная собственность?

Общая совместная собственность (ОС) – форма владения жилой недвижимостью, при которой несколько лиц являются совладельцами без выделения конкретных долей в праве собственности. В праве это регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 244). При ОС каждый совладелец имеет равные права пользоваться имуществом, но площадь, приходящаяся на его долю, определяется пропорционально размеру его доли в праве общей собственности.

Когда дарение доли требует нотариального удостоверения?

Согласно Федеральному закону от № 230-ФЗ (вступившему в силу 2 июня 2016 г.), сделки по отчуждению долей в праве общей совместной собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если:

• Доля передаётся несовершеннолетнему или лицу, признанному ограниченно дееспособным;
• Доля передаётся в дар (или в платную форму) другому человеку, не являющемуся совладельцем, за исключением случаев, когда все совладельцы одновременно передают свои доли в рамках одной сделки;
• Сделка касается недвижимости, находящейся в семейной (совместной) собственности, если требуется согласие супруга.

Если же даритель передаёт свою долю другому совладельцу (т. е. внутри одной группы собственников), нотариальное удостоверение не требуется, но рекомендуется для повышения юридической силы сделки.

Кому необходимо получать согласие остальных совладельцев?

Согласно практике судов (Мосгорсуд, решение от N 33‑30514/2017; Волгоградский облсуд, решение от N 33‑4290/2016), при дарении доли постороннему лицу согласие остальных совладельцев не требуется. Однако в случае продажи (а не дарения) остальные совладельцы обладают преимущественным правом выкупа доли на тех же условиях.

Пошаговая инструкция оформления договора дарения доли

Шаг 1. Подготовка документов

• Паспорт дарителя и одаряемого;
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) на квартиру;
• Документ, подтверждающий наличие доли (решение о распределении долей или выписка из реестра, если доли уже определены);
• Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке и относится к совместной собственности);
• Согласие органов опеки (если одаряемый – несовершеннолетний);
• Кадастровый паспорт и оценка стоимости доли (для расчёта налога).

Шаг 2. Составление договора дарения

Образец договора (март 2026) выглядит следующим образом:

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

г. ____________ «____» ___________ 2026 г.

Стороны договора
Даритель – Ф.И.О., паспорт: серия ___ номер ___, выдан ____, проживает по адресу: __________.
Одаряемый – Ф.И.О., паспорт: серия ___ номер ___, выдан ____, проживает по адресу: __________.

Предмет договора
Даритель безвозмездно передаёт одаряемому _____ (цифрами и прописью) % доли в праве общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: __________, кадастровый номер __________.

Права и обязанности сторон
Одаряемый принимает дарённую долю и обязуется использовать её в соответствии с действующим законодательством РФ.
Даритель гарантирует отсутствие обременений и притязаний третьих лиц на передаваемую долю.

Налоговые обязательства
Одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости переданной доли в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права.
Прочие условия
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Росреестре.
Споры, возникающие из настоящего договора, решаются в суде по месту нахождения квартиры.

Подписи сторон:
____________________ (Даритель) ____________________ (Одаряемый)

Шаг 3. Нотариальное удостоверение (если требуется)

Если даритель передаёт долю несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному лицу либо в случае, когда сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, необходимо:

1. Обратиться в нотариальную контору с подготовленными документами;
2. Подписать договор в присутствии нотариуса;
3. Получить нотариальный акт и квитанцию об уплате нотариального сбора.

Шаг 4. Регистрация перехода права в Росреестре

Для окончательного оформления дарения необходимо подать в Росреестр пакет документов:

• Заявление о государственной регистрации перехода права;
• Нотариальный акт (или оригинал договора, если нотариальное удостоверение не требуется);
• Копии паспортов сторон;
• Кадастровый паспорт квартиры;
• Квитанция об уплате государственной пошлины (при продаже – 0,1 % от стоимости, при дарении – фиксированная ставка 2 000 ₽).

После регистрации в выписке из ЕГРН указывается новый совладелец.

Налоговые последствия

При дарении доли в квартире налог на доходы физических лиц (НДФЛ) обязаны уплатить:

• Если одаряемый – близкий родственник (родители, дети, супруги) – НДФЛ не взыскивается (пункт 2 статьи 217 НК РФ).
• Если одаряемый – посторонний человек – 13 % от кадастровой стоимости доли (по состоянию на 1 января года перехода).

Налог уплачивается в течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права.

Практические нюансы и типичные ошибки

1. Отсутствие определения долей. При наличии нескольких совладельцев в документах может быть указано лишь количество собственников, без указания размеров долей. В таком случае желательно оформить договор определения долей до заключения дарения.
2. Неправильный расчёт площади. При делении доли в квартире важно, чтобы площадь, приходящаяся на каждую долю, не была менее 6 м². Иначе суд может признать дележ несоразмерным и отказать в регистрации.
3. Неучёт согласия супруга. Если квартира приобретена в браке, требуется согласие второго супруга, иначе сделка будет признана недействительной.
4. Неправильная уплата пошлины. При дарении пошлина фиксированная, а при продаже – процентная. Ошибочный расчёт может привести к отказу в регистрации.
5. Отсутствие нотариального удостоверения. Если сделка подпадает под обязательную форму, её отказ от нотариального удостоверения приводит к невозможности регистрации в Росреестре.

Судебная практика

Судебные решения подтверждают, что:

• Суд может учитывать отсутствие родственных связей между дарителем и одаряемым как обстоятельство, повышающее риск мошенничества (Мосгорсуд, ).
• При дарении «мезерной» доли (менее 6 м²) суд может отказать в регистрации, если площадь не соответствует минимальному нормативу (Волгоградский облсуд, ).
• Договор дарения доли между двумя сособственниками, оформленный без нотариального удостоверения, признаётся действительным, если не нарушены нормы о согласии супругов и не требуется согласие иных совладельцев (ГАРАНТ.РУ, 2024).

Примерный график оформления

Дарение доли в праве общей совместной собственности на квартиру – достаточно простая, но требующая внимательного подхода юридическая процедура. Ключевые моменты:

• Определить, требуется ли нотариальное удостоверение (зависит от статуса одаряемого и характера сделки).
• Собрать полный пакет документов, включая согласие супруга и, при необходимости, согласие органов опеки.
• Учитывать налоговые обязательства – 13 % от кадастровой стоимости, если одаряемый не является близким родственником.
• Обеспечить, чтобы передаваемая доля имела площадь не менее 6 м², иначе возможны проблемы с регистрацией.
• При отсутствии согласия остальных совладельцев сделка может быть проведена, но при продаже (не дарении) у них сохраняется преимущественное право выкупа.

При правильном оформлении дарение доли становится надёжным способом передачи части имущества близким, а также инструментом финансового планирования для будущих поколений.

Статья подготовлена на основе данных из правовых источников (Гарант.ру, КонсультантПлюс, судебные решения) и актуальна на 19 апреля 2026 года.