Вопрос о том, как классифицировать цокольный этаж – подземный он или надземный – часто возникает при подготовке
технического плана, регистрации индивидуального жилого дома в ЕГРН и расчёте этажности здания. Ниже
рассмотрены нормативные источники, критерии определения типа цокольного этажа, порядок расчёта количества
этажей и практические рекомендации для кадастровых инженеров и застройщиков.
Что такое цокольный этаж?
Цокольный этаж – это часть здания, расположенная в нижней части фасада, которая может частично находиться
под землёй и частично над ней. По своей функции он часто используется под
подвал, технические помещения, гаражные места, складские помещения и т.п.
1.1 Классификация по уровню залегания
- Подземный (подвальный) этаж – пол помещения находится ниже планировочной отметки земли более чем
на половину высоты помещения. - Надземный (цокольный) этаж – пол помещения находится выше планировочной отметки земли
либо не ниже её более чем на половину высоты помещения.
1.2 Порог в 2 м
Согласно СНиП 2.08.02‑89 «Общественные здания и сооружения» и
письму Минэкономразвития Д23‑и‑2472, цокольный этаж считается надземным, если верхнее перекрытие
находится выше средней планировочной отметки земли минимум на 2 метра.
Если эта высота меньше 2 м, этаж относится к подземным (подвальным).
Нормативные документы, регулирующие определение этажности
- СНиП 2.08.02‑89 – определяет, какие помещения учитываются при подсчёте этажей.
- Письмо Минэкономразвития Д23‑и‑2472 (2020) – уточняет критерий 2 м для цокольного этажа.
- Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» № 08‑2135‑КЛ – фиксирует порядок учета подземных и надземных этажей в ЕГРН.
- Приказ Росреестра № 953 (утверждённая форма технического плана) – в строках «Количество этажей объекта недвижимости и в т.ч. подземных» указываются общие и подземные этажи.
- Приказ Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти № 75 – методика подсчёта этажности.
Как правильно определить тип цокольного этажа в техническом плане?
3.1 Шаги расчёта
- Определить планировочную отметку земли (ПОЗ). Это средняя высота уровня земли по периметру здания.
- Измерить высоту пола цокольного этажа над ПОЗ.
- Измерить высоту потолка (верхнее перекрытие) над ПОЗ.
- Сравнить полученные значения с нормативными критериями:
- Если пол ниже ПОЗ более чем на 0,5·h (где h – высота помещения), то это подземный этаж.
- Если верхнее перекрытие находится выше ПОЗ минимум на 2 м, цоколь считается надземным.
- Если высота перекрытия находится между 0,5·h и 2 м, решение принимается в зависимости от проекта и
локальных нормативов (часто классифицируют как «полуподземный»).
- Записать результаты в технический план:
- Общее количество этажей (надземные + подземные).
- Отдельно указать количество подземных этажей.
3.2 Пример расчёта
Допустим, высота потолка цокольного этажа – 2,50 м, а планировочная отметка земли – 260 см (2,60 м).
- Верхнее перекрытие находится на отметке 2,60 м + 2,50 м = 5,10 м.
- Разница между верхом перекрытия и средней планировочной отметкой = 5,10 м – 2,60 м = 2,50 м > 2 м.
- Следовательно, цокольный этаж считается надземным и включается в количество надземных этажей.
Влияние классификации на регистрацию в ЕГРН
При внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) учитываются:
- Общее количество этажей (включая надземные, технические, мансардные и цокольные, если они надземные).
- Отдельно – количество подземных этажей.
Если цокольный этаж классифицируется как надземный, он не уменьшает количество подземных этажей и
включается в общую цифру. Если же он считается подземным, то в графе «Количество подземных этажей» указывается
соответствующее значение, а в общей – суммируется с надземными.
Технические нюансы и часто задаваемые вопросы
5.1 Что считать «техническим этажом»?
Технический этаж – уровень, предназначенный для размещения инженерного оборудования (котлы, вентиляция,
электросети). Он может находиться в нижней части здания (техническое подполье) или в верхней части (технический
чердак). При подсчёте этажности он включается в надземные этажи, если верхняя поверхность перекрытия находится
выше планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
5.2 Как учитывать мансардные помещения?
Мансардный этаж считается надземным, если высота полезного пространства (от пола до потолка) составляет
не менее 2,5 м в центральной части помещения. В противном случае мансарда может быть учтена как
неполный этаж и в зависимости от региональных правил либо не учитывается, либо считается техническим.
5.3 Что делать, если здание находится на склоне?
При уклоне рельефа применяется средняя планировочная отметка земли, вычисляемая как среднее арифметическое
высот по периметру здания. Далее применяются те же критерии (2 м для цокольного этажа, 0,5·h для подземных).
Если часть цокольного этажа находится выше 2 м, а часть ниже – классифицируют в зависимости от доминирующего
объёма (обычно выбирают более «надземный» вариант).
5.4 Как оформить сведения в форме технического плана (приказ № 953)?
В графе «Количество этажей объекта недвижимости и в т;ч. подземных» необходимо указать два числа:
Общее количество этажей / Количество подземных этажей. Пример: 5/1 – пять этажей, из
которых один подземный (подвал). Если цокольный этаж надземный, он учитывается в первой цифре, а вторая
цифра остаётся неизменной.
Практические рекомендации для кадастровых инженеров
- Всегда проверяйте актуальность нормативных документов (СНиП, приказы Росреестра, письма Минэкономразвития).
- Сопоставляйте проектные чертежи с фактическими измерениями на месте – иногда проектные высоты
отличаются от реальных из‑за осадок грунта. - При наличии неоднозначностей (например, часть цокольного этажа выше 2 м, а часть ниже) оформляйте
- Не забывайте указывать в техническом плане высоту верхнего перекрытия цокольного этажа над планировочной
отметкой земли – это упрощает проверку в органах кадастрового учёта.
Классификация цокольного этажа как подземного или надземного в техническом плане зависит от
соотношения высоты верхнего перекрытия к средней планировочной отметке земли. Ключевой нормативный порог –
2 метра. При правильном измерении и учёте всех требований СНиП, приказов и писем
Минэкономразвития, процесс регистрации в ЕГРН проходит без задержек, а расчёт этажности отражает реальное
сооружение здания.
Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете точно определить тип цокольного этажа, корректно заполнить
технический план и избежать проблем при кадастровой регистрации объекта.