Вопрос о праве собственности на земельный участок под зданием с апартаментами долгое время оставался юридически неоднозначным. Недавние решения Верховного суда РФ, а также изменения в Жилищном и Земельном кодексах внесли ясность, но практические детали остаются важными для собственников. В статье мы разберём:
- правовой статус апартаментов;
- какое право на землю получают их владельцы;
- какие документы нужны для оформления;
- какие налоги и сборы возникают;
- какие альтернативные варианты (аренда, сервитут) применимы, если земля находится в чужой собственности.
Что такое апартаменты?
Апартаменты – это жилищный объект, находящийся в многоквартирном здании, но отличающийся от обычных квартир тем, что он имеет отдельный почтовый адрес и часто предназначен для краткосрочной аренды (сервисные квартиры, «апарт‑комплексы»). Правовой статус апартаментов регулируется Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ) и Гражданским кодексом (ГК РФ).
Ключевые отличия от квартиры
- Апартаменты могут находиться в здании с коммерческим назначением (первый этаж – магазин, офисы).
- Земельный участок под зданием часто имеет коммерческий целевой статус, а не «жилищный».
- Владельцы апартаментов традиционно не получали прав на землю так же, как владельцы квартир в МКД.
Правовые основы владения землёй под апартаментами
Жилищный кодекс РФ
Согласно статье 36 ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в этом доме. Однако в тексте закона не делается различия между квартирами и апартаментами, что создавало правовую неопределённость.
Земельный кодекс РФ
Статья 35 ЗК РФ гласит: «При переходе права собственности на здание, сооружение право собственности на земельный участок, на котором оно расположено, переходит к новому собственнику». Это положение было уточнено в Федеральном законе от № 171‑ФЗ.
Судебная практика
В 2026 году Верховный суд РФ вынес ряд постановлений, которые окончательно закрепили право владельцев апартаментов на земельный участок под зданием:
- «Владельцы апартаментов имеют право на земельный участок под зданием» – решение от 20 марта 2026 г.;
- «Право собственности на землю переходит вместе с правом собственности на апартаменты» – решение от 23 марта 2026 г.;
- Отмена решений нижестоящих судов, где отказывали в праве собственности, и направление дел на новое рассмотрение (сообщение РАПСИ).
Таким образом, с момента регистрации права собственности на апартаменты (выписка из ЕГРН) собственник автоматически получает также право собственности на земельный участок, на котором находится здание.
Как оформить право собственности на землю
Необходимые документы
- Свидетельство о праве собственности на апартаменты (выписка из ЕГРН).
- Технический паспорт здания (проект, планировка).
- Согласие органов местного самоуправления (при необходимости, если участок имеет особый статус).
- Заявление о переходе права собственности на землю в Росреестр.
- Кадастровый паспорт земельного участка (если он уже существует).
Порядок подачи заявления
Заявление подаётся в территориальный отдел Росреестра по месту расположения земельного участка. После проверки документов и подтверждения перехода права (по статье 35 ЗК РФ) в реестр вносится запись о новом собственнике.
Сроки и стоимость
- Срок рассмотрения – до 30 календарных дней.
- Госпошлина за регистрацию перехода права собственности на землю – от 0,1 % от кадастровой стоимости, но не менее 2 000 руб.
Налоги и сборы для владельцев апартаментов
Земельный налог
Если апартаменты находятся в личной собственности, владелец обязуется платить земельный налог. По данным Право.ру ставки в разных регионах варьируются:
- Москва – 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка;
- Екатеринбург – 6,19 % от кадастровой стоимости.
Налог на имущество физических лиц
Владельцы апартаментов уплачивают налог на имущество, как и владельцы обычных квартир. Ставка зависит от региона и кадастровой стоимости квартиры.
Арендная плата за землю (если земля в чужой собственности)
Если земельный участок находится в собственности другого лица, возможны два варианта:
- Аренда – наиболее распространённый способ. Ставка арендной платы может составлять от 1,5 % до 6,19 % от кадастровой стоимости, в зависимости от региона.
- Сервитут – право постоянного пользования землей без её передачи в собственность. Оформляется договором, регистрируется в Росреестре.
Практические рекомендации владельцам апартаментов
Проверьте статус земельного участка
Перед покупкой апартаментов уточните в выписке из ЕГРН, указано ли право собственности на землю. Если запись отсутствует, подготовьте пакет документов для регистрации.
Оцените налоговую нагрузку
Сравните ставки земельного налога в вашем регионе с возможными арендными платежами, если земля находится в чужой собственности. Иногда выгоднее оформить сервитут, чем платить ежегодную аренду.
Учтите ограничения целевого назначения участка
Если земля имеет коммерческий статус, возможны ограничения на изменение назначения (например, перевод в «жилищный»). Для такого перевода требуется согласование с органами местного самоуправления и, иногда, изменение градостроительного плана.
Обратитесь к юристу
Оформление прав на землю – процесс, требующий точного соблюдения процедур. Квалифицированный юрист поможет собрать пакет документов, подготовить заявление и избежать ошибок, которые могут привести к отказу в регистрации.
Судебная практика и изменения в законодательстве сделали права владельцев апартаментов на земельный участок под их зданием почти идентичными правам владельцев квартир в многоквартирных домах:
- С момента регистрации права собственности на апартаменты автоматически переходит и право собственности на землю (ст. 35 ЗК РФ + постановления ВС РФ 2026 г.).
- Собственники обязаны платить земельный налог, если земля находится в их собственности.
- Если земля принадлежит третьим лицам, возможны аренда или сервитут – оба варианта регулируються ГК РФ.
- Для полного оформления прав требуется собрать определённый пакет документов и подать заявление в Росреестр.
Таким образом, «земля под апартаментами» в большинстве случаев принадлежит тем же людям, кто владеет самими апартаментами, однако практические нюансы (налоги, целевое назначение, статус участка) требуют отдельного внимания.
Дата публикации: