ВРИ (вид разрешенного использования) – это официально установленный параметр, который определяет, какие виды деятельности и какие типы построек допускаются на конкретном земельном участке. По сути, ВРИ – это «паспорт» для земли, без которого невозможно понять, что именно можно и чего нельзя делать с этим участком.

Правовое регулирование ВРИ

Виды разрешенного использования земельных участков регулируются несколькими нормативными актами:

• Кодекс РФ об административных правонарушениях (ст. 394 НК РФ) – определяет, как устанавливается категория земельного участка и ВРИ при расчёте земельного налога.
• Земельный кодекс РФ – общие правила использования земли, в т.ч. порядок изменения ВРИ.
• Приказ Росреестра от № П/0412 – утверждает Классификатор видов разрешенного использования (Классификатор ВРИ).
• Региональные градостроительные регламенты и планы территориального развития, которые могут уточнять или дополнять федеральные нормы.

С 1 марта 2026 года в Земельный кодекс внесены новые положения, которые упрощают процесс изменения и комбинирования ВРИ, а также вводят обязательные предписания муниципальных органов по устранению нарушений.

Классификатор ВРИ

Классификатор ВРИ – это перечень всех допустимых видов использования земли, разделённый на группы и подгруппы. Ниже представлены основные группы (по классификатору 2026 г.):

1. Жилые зоны
   • Под жилой дом (ИЖС)
   • Под приусадебный дом (ИПД)
   • Для обслуживания жилого дома
   • Для иных видов жилой застройки и рекреационных целей
2. Нежилые зоны
   • Под коммерческое использование (офисы, торговля)
   • Под промышленное использование (заводы, склады)
   • Под сельскохозяйственное использование (поле, ферма)
   • Под рекреационное и иные специальные цели (парки, детские лагеря)
3. Смешанные зоны
   • Комбинированные виды (жилая + коммерческая)
   • Объекты капитального строительства, допускающие разные функции

Каждый ВРИ имеет свой код (например, 02-01-01 – «под жилой дом»), который фиксируется в реестре Росреестра.

Как узнать ВРИ вашего участка

Существует несколько способов получить информацию о ВРИ:

• Через Национальную систему пространственных данных (НСПД). Для доступа необходимо авторизоваться на портале Госуслуги и ввести кадастровый номер или выбрать границы участка на карте.
• В онлайн‑службе «Кадастр» на сайте Росреестра – достаточно ввести кадастровый номер и посмотреть раздел «Вид разрешенного использования».
• Запрос в многофункциональном центре (МФЦ) или в отделе земельных ресурсов вашего муниципального образования.
• Обращение к сервисам частных компаний, которые предоставляют выписку из ЕГРН за небольшую плату.

Как изменить ВРИ

Изменение вида разрешенного использования возможно, но требует выполнения ряда формальностей:

1. Подготовка заявления. Владелец (или его представитель) подаёт в орган местного самоуправления заявление о смене ВРИ. В заявлении указываются:
   • Кадастровый номер участка;
   • Текущий ВРИ и желаемый новый ВРИ;
   • Обоснование необходимости изменения (проект строительства, изменение целей использования и т.п.).
2. Экспертиза проекта. Если изменение ВРИ связано со строительством, необходимо согласовать проект в архитектурном отделе, получить согласования (санитарно‑эпидемиологическое, пожарное, экологическое).
3. Градостроительный регламент. В некоторых случаях ВРИ определяется документами планировки территории, а не регламентом земельного кодекса. Тогда решение принимается в рамках муниципального градостроительного плана.
4. Оплата госпошлины. За изменение ВРИ взимается фиксированная плата (размер зависит от региона).
5. Внесение изменений в ЕГРН. После одобрения заявления орган регистрации вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Обновлённый ВРИ виден в выписке из реестра.

Важно: нельзя использовать ВРИ «для обслуживания жилого дома» для строительства нового жилого дома вместо снесённого. Такое решение уже было подтверждено судебной практикой (Городской суд Тулы).

Примеры типовых ВРИ и их ограничения

Влияние ВРИ на налоги и риски для покупателя

• Налог на землю. Ставка земельного налога зависит от категории земли и её ВРИ. Например, для земель, отведённых под ИЖС, ставка обычно ниже, чем для коммерческих участков.
• Риски при покупке. Не проверив ВРИ, покупатель может столкнуться с:
  • Запретом строительства нужного объекта;
  • Необходимостью дорогостоящего изменения ВРИ;
  • Штрафами за нарушение текущего ВРИ.
• Страхование и кредитование. Банки часто требуют подтверждение соответствия ВРИ планируемому использованию недвижимости при выдаче ипотечных кредитов.

Практические рекомендации владельцам и покупателям

1. Всегда проверяйте ВРИ. Перед покупкой участка запрашивайте выписку из ЕГРН и сверяйте её с данными в НСПД.
2. Согласуйте проект заранее. Если планируется изменение использования, подготовьте проект и предварительно обсудите его с муниципальными органами.
3. Учитывайте налоговые последствия. Выбор ВРИ напрямую влияет на размер земельного налога – выбирайте оптимальный вариант.
4. Сохраняйте документы. Храните копии заявлений, согласований и квитанций об уплате госпошлин – они могут понадобиться в случае споров.
5. Обратитесь к специалисту. Юрист или лицензированный землепользователь поможет быстро оформить изменение ВРИ и избежать ошибок.

Вариант ВРИ земельного участка – это ключевой фактор, определяющий, какие построения и какие виды деятельности разрешены на территории. Знание текущего ВРИ, умение проверять его и, при необходимости, менять, позволяет избежать юридических конфликтов, оптимизировать налоговую нагрузку и реализовать свои планы по использованию земли. Не пренебрегайте этим «паспортом земли», ведь от него зависят как ваши текущие действия, так и будущие возможности.