Термин «объект незавершённого строительства» (далее — ОНС) встречается практически во всех сферах недвижимости: от отчётности бухгалтеров до судебных споров и налоговых разбирательств. Ниже разберёмся, что именно скрывается за этим понятием, какие правовые и финансовые последствия оно несёт и как с ним работать в 2026 году.
Определение и признаки ОНС
Согласно Градостроительному кодексу РФ и Приказу Минстроя № 624/пр от , объект считается незавершённым, если:
- строительство или реконструкция ещё не завершены в установленном порядке;
- объект не введён в эксплуатацию (нет разрешения № РСВ-1);
- по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) он числится с признаком «строится» или «реконструируется».
Связанные признаки
Дополнительные индикаторы ОНС:
- Остатки по счёту 08 «Вложения во внеоборотные активы» в бухгалтерии застройщика.
- Проектная декларация, размещённая на сайте наш.дом.рф.
- Наличие разрешения на строительство (РСС-1) без РСВ-1.
Правовой статус ОНС в 2026 году
Регистрация в ЕГРН
В 2026 году Федеральная служба государственной регистрации (Росреестр) вводит обязательную приостановку регистрации прав на ОНС до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Исключение:
- договоры долевого участия (214-ФЗ);
- ипотечные сделки при условии их одобрения ДОМ.РФ.
Изменения в налоговом учёте
Письмо Минфина России от № 03-03-05/97344 подтверждает:
«Стоимость ОНС учитывается в налоговой базе по налогу на имущество организаций только после ввода в эксплуатацию». До этого момента объект относится к товарно-материальным запасам (счёт 41 «Товары»).
Как ОНС влияет на налоги и отчётность
| Вид налога/отчётности | До ввода в эксплуатацию | После ввода в эксплуатацию |
|---|---|---|
| Налог на имущество организаций | Не облагается (счёт 41) | Облагается по кадастровой или остаточной стоимости (счёт 01) |
| НДС | Возмещается по строительным затратам (20 %) | Нет права на вычет НДС по строительству |
| НДФЛ (вычет при покупке) | Не предоставляется | Предоставляется, но не более 2 млн ₽ (п. 3 ст. 220 НК РФ) |
Риски и спорные ситуации
Судебные прецеденты
Московский городской суд в июне 2025 года разделил ОНС-дом между бывшими супругами, несмотря на то, что в ЕГРН объект числился как «незавершённый». Суд посчитал, что:
- фактическое проживание и вложение средств в достройку придают объекту сво-Йства жилого дома;
- доли подлежат разделу в равных пропорциях.
Списание ОНС
В ноябре 2025 года суд подтвердил право организации списать ОНС в убыток, если:
- есть акт технического состояния о невозможности достройки;
- принято решение генерального директора о ликвидации объекта;
- подан уведомление в ИФНС о списании в течение 10 дней.
Пошаговая инструкция: что делать собственнику ОНС
- Проверьте статус в ЕГРН.
Запросите выписку ЕГРН, убедитесь, что в графе «Статус» указано «строится» или «реконструируется». - Оцените риски.
Если объект заморожен или застройщик находится в процедуре банкротства, подайте заявление о включении в реестр требований дольщиков. - Подготовьте документы для достройки.
Список включает:- разрешение на строительство (если срок действия истёк — продлите);
- проектную декларацию;
- Получите разрешение на ввод (РСВ-1).
После этого объект автоматически перейдёт в категорию «введённого в эксплуатацию», и вы сможете зарегистрировать право собственности.
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли купить ОНС с помощью материнского капитала?
Да, но только если застройщик аккредитован ПФР и вы заключаете договор долевого участия (214-ФЗ).
Какие налоги платить, если я достраиваю объект самостоятельно?
До ввода в эксплуатацию — только НДФЛ с продажи, если вы реализуете объект. После ввода, налог на имущество и НДФЛ при продаже в течение 5 лет.
Объект незавершённого строительства, это не просто «долгострой», а особый правовой режим, который влияет на:
- возможность распоряжаться недвижимостью;
- обязанности по налогам;
- риски при покупке или продаже.
В 2026 году новые правила Росреестра и Минфина делают контроль над ОНС жёстче, но и более прозрачным. Главное, вовремя проверить статус в ЕГРН и обезопасить свои права.
Будьте в курсе, чтобы стройка не стала проблемой!