С 2026 года нотариальная форма сделок с недвижимостью в России, это обязательное правило, а не просто «усиленный договор».
Ниже ― подробный разбор, почему законодатель ввёл такой порядок, какие права и обязанности сторон появились и какие риски устраняет нотариус.
Почему нотариус стал «главным гарантом безопасности»
К 2025 году, по данным Исследовательского центра Аналитика. Бизнес. Право, доля мошенничества в сфере недвижимости превысила 18,6 %.
Схема «продают квартиру дважды», подделка подписей и фальшивые выписки из Росреестра стали массовыми.
Поэтому в Госдуму внесён законопроект, который:
- сделал нотариальное удостоверение единственно допустимой формой для перехода права собственности на жилые помещения;
- обязал нотариуса проверять всю цепочку документов и подключиться к Единому регистру сведений о населении;
- разрешил нотариусу сразу подавать заявление в Росреестр в электронном виде, что сократило сроки оформления сделки до 3 рабочих дней.
Что именно делает нотариус
Верификация сторон
Нотариус запрашивает:
- ЕГРН-выписку (не старше 3 дней);
- сведения о зарегистрированных правах третьих лиц (ипотека, залог, арест);
- паспортные данные через Единый регистр сведений о населении.
Видеофиксация
С 2015 года нотариус имел право включать камеру; с 2026 года обязан это делать.
Видеозапись хранится 7 лет и может быть предоставлена в суде, если возникает спор о добросовестности покупателя.
Проверка подлинности доверенности
По данным Федеральной нотариальной палаты, в 2025 году спрос на доверенности на недвижимость упал на 8 % именно потому, что нотариусы стали сверять их по электронному реестру и выявляли подделки ещё до сделки.
Плюсы для продавца и покупателя
| Для продавца | Для покупателя |
|---|---|
| гарантия поступления денег (нотариус блокирует сумму на специальном счёте до регистрации перехода права) | уверенность в «чистоте» объекта: ни под арестом, ни в залоге |
| быстрая подача в Росреестр без личного визита | сроки регистрации — до 3 дней |
| возможность оспорить сделку только через суд, но мошеннические действия исключены | видеозапись фиксирует добросовестность покупателя (защита от «возвратной» схемы) |
Возможные подводные камни
- Дополнительные расходы: госпошлина + нотариальные услуги ≈ 0,3–0,5 % от цены объекта.
- Требование к документам: если в ЕГРН есть технические ошибки, нотариус откажет в удостоверении до их исправления.
- Ответственность нотариуса: теперь он несёт полную имущественную ответственность за допущенные нарушения — вплоть до возмещения реального ущерба сторонам.
Как защититься, если всё-таки возник спор
Если после регистрации кто-то пытается оспорить сделку:
- обращайтесь к той же нотариальной конторе — она обязана предоставить полный комплект документов и видеозапись;
- суд встаёт на сторону добросовестного приобретателя, если ему удалось зарегистрировать право без злого умысла (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Краткий чек-лист перед нотариальной сделкой
- Закажите свежую выписку из ЕГРН.
- Проверьте доверенности у нотариуса (официальный реестр доверенностей).
- Уточните, подключён ли нотариус к Единому регистру сведений о населении (даётся моментальный доступ к паспортным данным).
- Убедитесь, что договор купли-продажи подготовлен в электронном виде — подпись в Росреестре подаётся онлайн.
- Получите справку о блокировке денежных средств на специальном счёте (для покупателя).
Нотариальная сделка по недвижимости в 2026 году, это три в одном: проверка, защита и ускоренная регистрация.
Несмотря на небольшое удорожание процесса, риски потерять и деньги, и квадратные метры сведены к минимуму.
Поэтому, если вы планируете купить или продать квартиру в этом году, запишитесь к нотариусу заранее, это теперь не формальность, а обязательное условие безопасной сделки.