Если вы собираетесь продать квартиру или дом‚ рано или поздно встанет вопрос: нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и будет ли применён вычет или освобождение. Ключевое условие‚ которое может полностью освободить вас от уплаты налога‚ — это признание продаваемого объекта единственным жильём. Ниже — подробный разбор‚ что именно под этим понимается в российском налоговом законодательстве.
Правовое определение «единственного жилья»
С 1 января 2020 года в Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) добавлен п. 3‚ согласно которому освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости возможно‚ если:
- на момент продажи объект недвижимости является единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика;
- с момента приобретения права собственности прошло не менее 3 лет (вместо обычных 5 лет).
Важно: критерием является именно факт наличия у физического лица другого жилья‚ а не проживание в нём или регистрация.
Как проверяется «единственность»
Налоговая служба сверяет сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и Росреестра. При проверке учитываются:
- Все объекты недвижимости‚ находящиеся в долевой или единоличной собственности физического лица.
- Жилые помещения‚ принадлежащие супругу/супруге и несовершеннолетним детям (то есть семейный подход).
Исключения из правила «единственности»
Законодатель ввёл коридор «безопасной разницы»:
- если в течение 90 дней до момента продажи вы купили другое жильё‚ то новое приобретение не учитывается при проверке статуса «единственного»;
- то есть у вас есть 90-дневный «отсроченный» период‚ в течение которого можно продать старое жильё и не платить НДФЛ.
Примеры из практики
Пример 1. Иван купил квартиру в 2021 году и продаёт её в 2024-м. На момент продажи у него нет других квартир или долей в жилье. Следовательно‚ объект считается «единственным»‚ и налог не взимается.
Пример 2. Мария купила квартиру в 2022 году‚ а в феврале 2025-го приобрела вторую, большую. В мае 2025-го она продаёт первую. Поскольку между покупкой второй и продажей первой прошло менее 90 дней‚ первая квартира сохраняет статус «единственного жилья» и освобождение действует.
Документы для подтверждения статуса
Чтобы подтвердить «единственность» в налоговой декларации 3-НДФЛ:
- выписка из ЕГРН (или кадастровый паспорт) на все объекты недвижимости;
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на новое жильё (если покупка произошла в течение 90 дней до продажи);
- копии свидетельств о браке и рождении детей (для учета совместного имущества).
Что изменилось с 3 апреля 2026 года
Новое! С 3 апреля 2026 года вступают в силу дополнительные правила‚ распространяющиеся на процедуру банкротства физических лиц. Если единственное жильё продаётся в рамках реализации имущественного комплекса должника:
- выплачивается гарантированный выкупной фонд (не менее 1 млн руб.) на приобретение нового жилья;
- освобождение от НДФЛ сохраняется‚ но требуется дополнительное заявление в арбитражный суд и ФНС с указанием причины продажи (банкротство);
- срок владения для льготы остаётся прежним, 3 года.
Чек-лист: как не ошибиться при продаже «единственного жилья»
- Закажите выписку из ЕГРН за 5–7 дней до заключения договора купли-продажи.
- Проверьте объекты супруга/супруги и несовершеннолетних детей.
- Если купили новое жильё‚ отсчитайте 90 дней и планируйте продажу в «окне».
- Сохраните все платёжные документы (ДДУ‚ расписки‚ выписки банка) — они пригодятся при запросе налоговой.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года‚ прикрепив выписки и заявление об освобождении.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: У меня есть доля в квартире матери (¼ доля)‚ но прописан я там не живу. Это считается «другим жильём»?
Ответ: Да‚ доля в праве собственности учитывается‚ поэтому статус «единственного жилья» не будет применён.
Вопрос: Дом оформлен на меня‚ а квартира на жену. Обе собственности, семейные. Как быть?
Ответ: При продаже дома учитывается и квартира жены‚ так как в браке действует режим совместной собственности. Объект не будет считаться «единственным».
Признание жилья «единственным» — это мощный способ избежать 13 % НДФЛ при продаже. Главное — точно определить‚ есть ли у вас (и членов вашей семьи) другие объекты недвижимости‚ и не пропустить 90-дневное «окно» при покупке нового жилья. Начиная с 2026 года добавляются новые нюансы для должников при банкротстве‚ но базовые правила сохраняются.