Согласно российскому земельному законодательству, аренда земельного участка, это возмездное владение и пользование чужим земельным участком на срок, установленный договором. Чтобы право аренды считалось действительным, у него должно быть надлежащее основание. Ниже подробно разберёмся, что именно служит таким основанием в 2026 году.

Основополагающие нормативные акты

• Земельный кодекс РФ (гл. 5, ст. 22–39.11)
• Гражданский кодекс РФ (§ 2 гл. 30)
• Федеральный закон от № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»
• Обзор судебной практики ВС РФ (опубликован )

Прямое основание: договор аренды земли

Классическое и самое распространённое основание — договор аренды земельного участка, заключённый в письменной форме и подлежащий:

1. Государственной регистрации в ЕГРН, если сделка между юрлицами или срок превышает 1 год (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
2. Оплате госпошлины в размере 2 000 руб. за внесение записи;
3. Обязательному указанию целевого назначения, которое арендатор не вправе менять в одностороннем порядке (подтверждено в последнем обзоре ВС РФ).

Существенные условия договора

• Кадастровый номер участка;
• Срок (максимум 49 лет для частного, до 99 — для государственных или муниципальных земель);
• Размер арендной платы (может быть символическим 1 руб./год при строительстве ОНС в рамках инвестконтракта);
• Обязательства сторон по благоустройству, охране и возврату земли.

Без договора: судебные и административные акты

Решение органа местного самоуправления

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления в аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если:

• для размещения объектов транспорта, инженерной инфраструктуры;
• для реализации инвестпроекта, включённого в перечень правительства РФ.

В этом случае основанием для возникновения права аренды становится:

1. Акт (постановление) органа местного самоуправления/органа исполнительной власти субъекта РФ;
2. Последующее заключение договора аренды на основе акта.

Судебное решение

Если возник спор о признании права аренды, Верховный суд РФ в своём обзоре от указал:

«…при отсутствии заключённого письменного договора, но наличии фактического долгосрочного владения и использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, суд вправе признать за лицом право аренды на основании ст. 222 ГК РФ (приобретательная давность) либо ст. 11.6 ЗК РФ (самовольная постройка при условии её последующего узаконивания)».

Таким образом, вступившее в силу решение суда также может служить самостоятельным основанием для постановки на кадастровый учёт и регистрации права аренды.

Переход права аренды к новому лицу

Дополнительные основания возникновения права аренды:

• Ассигнование (уступка) требований по договору аренды (§ 1 ст. 388 ГК РФ) — новый арендатор вступает в права и обязанности по договору;
• Наследование (договор заключён на срок до 5 лет) — п. 3 ст. 35 ЗК РФ;
• Перевод долга при реорганизации юрлица: акт приёма-передачи + уведомление Росреестра.

Особенности в новых регионах РФ (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области)

Вопрос: «Действует ли договор эмфитевзиса, заключённый до 2022 года?», ответ Верховного суда РФ:

1. До 2025 года договоры эмфитевзиса признаются равными по сути договорам аренды;
2. С г. необходимо заключить новый договор аренды по форме ЗК РФ;
3. Участки, находящиеся в муниципальной собственности новых регионов, передаются в аренду по упрощённой процедуре без торгов при наличии инвестконтракта.

Что не является основанием

• Простая расписка арендодателя;
• Неоформленный договор аренды (устная договорённость);
• Акт приёма-передачи без договора;
• Копия договора без регистрации (когда регистрация обязательна).

Пошаговая инструкция: как закрепить право аренды

1. Подготовьте пакет документов: выписка ЕГРН, кадастровый паспорт, договор проекта;
2. Согласуйте проект договора в органе местного самоуправления (если земля муниципальная);
3. Зарегистрируйте договор в МФЦ/Росреестре;
4. Получите выписку ЕГРН с записью о праве аренды.

Основанием возникновения права аренды земельного участка является заключённый в установленной форме договор аренды, а при его отсутствии — вступивший в силу акт (решение) органа власти или судебное постановление. Пренебрежение формальностями влечёт риск признания договора недействительным и утраты имущества.

Для минимизации рисков рекомендуем:

• всегда заключать договор аренды в письменной форме,
• вносить сведения в ЕГРН,
• следить за изменениями судебной практики и законодательства новых регионов РФ.