Определение понятия «объект градостроительной деятельности» лежит в основе всего процесса градостроительного регулирования, начиная от разработки правил землепользования и застройки и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. В этой статье мы подробно разберёмся: что именно подпадает под эту категорию, каковы критерии отнесения, какие документы оформляются и почему важно различать объекты по их назначению и сложности.
Понятие «объект градостроительной деятельности» в законодательстве
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1, п. 4) объект градостроительной деятельности — это:
- объект капитального строительства (здание, сооружение, линейный объект);
- площадка (земельный участок), на котором он располагается;
- территория, для которой разрабатывается градостроительная документация или по которой осуществляются мероприятия по комплексному освоению.
При этом форма собственности значения не имеет: объект может находиться в федеральной, региональной, муниципальной или частной собственности.
Основные критерии отнесения к категории «объект градостроительной деятельности»
| Критерий | Описание |
|---|---|
| Назначение | Жилые, общественные, производственные, транспортные, инженерные и иные объекты. |
| Степень капитальности | Только объекты, подлежащие государственному техническому учёту и технической инвентаризации. |
| Влияние на среду | Объекты, требующие оценки инженерно-экологических условий и воздействия на окружающую среду (см. ФЗ «Об экологической экспертизе»). |
Классификация объектов градостроительной деятельности
3.1 По функциональному назначению
- Жилые здания — многоквартирные дома, индивидуальные жилые дома.
- Общественные здания — школы, больницы, торговые центры, офисы.
- Производственные здания и сооружения — заводы, склады, элеваторы.
- Инженерная инфраструктура — теплотрассы, ЛЭП, водопроводы, газопроводы.
- Транспортные объекты — дороги, мосты, тоннели, станции метро.
3.2 По этапу жизненного цикла
- Проектирование — разработка проектной документации.
- Строительство — возведение, реконструкция, капремонт.
- Эксплуатация — ввод в эксплуатацию, регистрация в ЕГРН.
- Ликвидация/снос, процедура признания объекта аварийным и его снос.
Процедура включения в Единый реестр объектов градостроительной деятельности
Каждый объект подлежит обязательному учёту в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД). Процесс включает:
- Подготовку технического паспорта (выполняет БТИ или иной уполномоченный орган).
- Формирование сведений о земельном участке (кадастровый паспорт, ВРИ).
- Взаимодействие с органами местного самоуправления (получение градплана, разрешений).
- Занесение данных в ЕГРОГД через региональный Госстройнадзор или МФЦ.
Индивидуальные и линейные объекты
Индивидуальные объекты — это здания и сооружения, имеющие точное местоположение и закрытую контурную площадку:
- Одноквартирные дома;
- Многоэтажные дома;
- Больницы, торговые центры.
Линейные объекты — протяжённые инженерные и транспортные сооружения:
- Автомобильные и железные дороги;
- Трубопроводы, линии электропередачи;
- Кабельные линии связи.
Значение комплексной эколого-инженерной оценки
При подготовке проекта на территории с инженерно-экологическими рисками (заболоченные участки, сейсмоопасные зоны) требуется:
- Инженерно-экологическое обоснование (ИЭО);
- Геологические изыскания;
- Экологическая экспертиза (по требованиям ФЗ-174).
Эти мероприятия становятся объектом градостроительной деятельности сами по себе и отражаются в отдельных разделах проектной документации.
Примеры из практики
Пример 1. Застройка квартала № 12 в Нижнем Новгороде (проект «Вертикаль Государственной информационной системы градостроительной деятельности»):
- Объекты, 6 многоэтажных домов и 1 школа;
- Все включены в ЕГРОГД через МФЦ Нижегородской области;
- Проведены эколого-инженерные изыскания на заболоченном участке.
Пример 2. Линейный объект «Водовод-2» (г. Казань):
- Длина 23 км, проходит через 3 муниципальных района;
- Необходимость межевания полосы отвода;
- Интеграция с Единой электронной подписью и ЕГРН через Госуслуги.
Что важно помнить застройщику и проектировщику
- Отсутствие в ЕГРОГД = невозможность получить разрешение на строительство.
- Любое изменение параметров объекта (этажность, площадь, ВРИ) требует его обновления в реестре.
- Даже временные строительные лагеря и бытовки считаются объектами градостроительной деятельности и должны быть оформлены.
- Экологические ограничения могут изменить класс опасности объекта и повлиять на сроки реализации.
Объектом градостроительной деятельности признаётся любой капитальный объект вместе с прилегающей территорией, независимо от формы собственности. Его жизненный цикл от проектирования до сноса регулируется Градостроительным кодексом РФ, требует обязательного учёта в ЕГРОГД и может включать экологические и инженерные оценки. Грамотное определение и оформление такого объекта — ключевое условие законного строительства и эксплуатации недвижимости в России.