Исполнительная документация (ИД), это систематизированный комплект текстовых, графических и электронных материалов, которые объективно фиксируют фактическое исполнение проектных решений, технологические процессы, применённые материалы/конструкции и фактическое положение элементов здания или сооружения на каждом этапе строительства, реконструкции, капитального ремонта или сноса.
Регламентируется в первую очередь РД 11-02-2006, РД 11-05-2007, СП 48.13330.2019, а также ГОСТ Р 70108-2025 и приказом Минстроя РФ № 344/пр от .
Назначение исполнительной документации
- Подтверждение качества выполненных работ перед Госстройнадзором и заказчиком;
- База для ввода объекта в эксплуатацию: без полного комплекта ИД разрешение на ввод не выдаётся;
- Информационная основа для последующего капремонта, реконструкции, страхования и эксплуатации;
- Защита от претензий участников строительства (подрядчик, генподрядчик, проектировщик).
Состав исполнительной документации (обязательный минимум)
Общие документы
- Перечень организаций, участников СМР с указанием видов работ и ФИО ответственных лиц.
- Разрешительная документация:
- разрешение на строительство;
- заключения экспертизы ПД и ПБ;
- акт ввода в эксплуатацию (выдаётся по итогам).
- Журнал производства работ по форме РД-11-05-2007.
- Журнал авторского и технического надзора.
Геодезические и подготовительные материалы
- Акт разбивки осей здания или сооружения на местности.
- Исполнительная геодезическая схема (чертеж) расположения объекта в границах земельного участка.
- Результаты инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий.
Конструктивные элементы ОКС
| Элемент | Ключевые документы ИД |
|---|---|
| Фундамент | акт освидетельствования скрытых работ, паспорт бетона, сертификаты арматуры, исполнительные схемы закладных деталей |
| Стены / перекрытия | акты скрытых работ, паспорта кирпича/ЖБИ, лабораторные испытания, исполнительные чертежи армокаркасов |
| Кровля | акт приёмки гидроизоляции, паспорта рулонных материалов, исполнительная схема стропильной системы |
Инженерные системы
- Внутренние: отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение, слаботочные сети;
- акты опрессовки и прокладки труб;
- исполнительные схемы с размерами и привязками;
- протоколы испытаний и пусконаладки.
- Наружные: сети водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, канализации;
- акт освидетельствования траншей до засыпки;
- исполнительные геодезические схемы трассы;
- акт ввода в эксплуатацию наружных сетей.
Специальные разделы
- Энергоэффективность: паспорт энергетической эффективности, акты ввода приборов учёта;
- Охрана труда: журналы инструктажей, акты проверки заземления;
- Оснащение приборами учёта: сертификаты счётчиков, акты поверки.
Порядок ведения и оформления ИД
Этап 1, Подготовка (до начала СМР)
В договоре подряда утверждается перечень ИД (примерно 21 обязательная позиция + дополнительные по соглашению сторон).
Назначается ответственное лицо за ведение ИД (обычно Технический надзор заказчика).
Этап 2 — Ведение (в процессе СМР)
- Документы заполняются по мере выполнения работ (оперативно, не раньше следующего дня).
- Используются унифицированные формы (КС-2, КС-3, М-29, Журнал СМР и др;).
- Каждая запись подписывается представителем подрядчика, техническим надзором и заказчиком.
- Документы ведутся в электронном и бумажном виде; с 2026 года предпочтение отдаётся электронной форме (ГОСТ Р 70108-2025).
Этап 3, Сдача (по завершении строительства)
- Формируется реестр ИД (перечень с номерами и датами).
- Представляется в орган госстройнадзора для проведения оценки соответствия (ГОСТ Р 57396-2017).
- Выявленные замечания устраняются, дополнительные материалы досдаются.
- После положительного заключения выдаётся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Ответственность за качество и полноту ИД
| Участник | Зона ответственности |
|---|---|
| Подрядчик (генподрядчик) | своевременное оформление актов, паспортов, журналов; достоверность данных |
| Заказчик / технадзор | контроль полноты и правильности ИД, подписание документов, передача в надзор |
| Проектировщик (авторский надзор) | контроль соответствия реального исполнения проекту, ведение журнала авторского надзора |
Распространённые ошибки и как их избежать
- Ошибка: заполняемость документов «задним числом».
Решение: вести журнал работ ежедневно, использовать электронные подписи. - Ошибка: отсутствие сертификатов на материалы.
Решение: требовать паспорт при каждой поставке, сканировать в электронную систему. - Ошибка: несоответствие исполнительных схем фактическому положению элементов.
Решение: проводить промежуточные геодезические съёмки не реже одного раза в месяц.
Будущее: цифровые ИД и BIM
С 2026 года Федеральный закон № 48-ФЗ предписывает крупным объектам (классом выше III) использовать электронную исполнительную документацию в формате BIM-моделей. Это позволит:
- свести к минимуму бумажный документооборот;
- автоматически проверять соответствие модели реальному строительству;
- сократить сроки сдачи объекта на 15–20 %.
Исполнительная документация — это юридически значимый «паспорт качества» всего строительства. Без грамотно оформленной ИД невозможен ввод объекта в эксплуатацию, эксплуатация по назначению и продажа недвижимости. Используйте актуальные нормативы, ведите документы оперативно и в электронном формате — и проблем с госэкспертизой не будет.