Товарищество собственников жилья (ТСЖ) по своей природе является некоммерческой организацией, однако это не означает, что оно не получает доходы․ От правильного определения доходов зависит:
- обоснование налоговой базы при применении УСН;
- точность бухгалтерской отчётности;
- отсутствие претензий со стороны налоговой и собственников․
Ниже ― подробный разбор, какие средства 2026 году считать доходом ТСЖ, а какие ― нет․
Основной критерий дохода по НК РФ
В соответствии с п․ 1 ст․ 41 НК РФ доходом признаётся экономическая выгода, выраженная в денежной форме․ Однако Верховный суд РФ в Определении от № 307-КГ16-5541 подчеркнул:
Если ТСЖ не получает выгоду при перечислении средств поставщикам комуслуг, эти средства не являются доходом․
Классификация поступлений в ТСЖ
| Вид поступления | Является ли доходом | Краткое объяснение и первоисточник |
|---|---|---|
| Взносы собственников на содержание и ремонт общего имущества | Нет | Целевые средства, перечисляются поставщикам без выгоды для ТСЖ (Письмо ФНС от № СА-4-7/756)․ |
| Платежи от собственников за коммунальные услуги | Нет | Посредническая схема: деньги «проходят транзитом» к ресурсникам (Определение ВС РФ от )․ |
| Взносы на капитальный ремонт, перечисляемые на спецсчёт | Нет | Учитываются за балансом на сч․ 55․3 или забалансово (Письмо Минфина от № 02-06-10/32870)․ |
| Членские взносы, если они превышают расходы на содержание МКД | Да, часть превышения | Формирует прибыль ТСЖ и подлежит налогообложению (Вопрос № 596499 на форуме nalog-nalog․ru)․ |
| Аренда чердака, цоколя, размещение рекламы, парковки | Да, полностью | Доход от предпринимательской деятельности ТСЖ (ст․ 151 ЖК РФ, Письмо Минфина от № 03-11-11/97706)․ |
| Безвозмездно полученное имущество (пожертвования) | Не признаётся доходом при соблюдении условий ст․ 251 НК РФ | Если имущество используется по уставным целям и не продаётся (ст․ 582 ГК РФ, п․ 14 ст․ 250 НК РФ)․ |
| Пени и неустойки с собственников | Да | Внереализационные доходы, подлежат учёту на дату признания долга (п․ 3 ст․ 250 НК РФ)․ |
| Государственные субсидии и гранты | Да, но с оговорками | Если субсидия компенсирует понесённые расходы, доход признаётся по мере их понесения (ПБУ 13/2000, п․ 4 ПП РФ от № 2523)․ |
Учёт доходов при УСН «Доходы минус расходы»
Кассовый метод
На УСН доходы признаются на дату поступления денег на расчётный счёт или в кассу (ст․ 346․17 НК РФ)․
Что показывать в Книге учёта доходов и расходов (КУДиР)
- Доходы: арендная плата, рекламные контракты, пени, членские взносы, превышающие расходы;
- Не отражать: целевые взносы, капремонт, комуслуги, проходящие транзитом․
Примеры проводок
Получена арендная плата за парковку
Дт 51 – Кт 86 «Доходы от предпринимательской деятельности» – 70 000 ₽
Поступили членские взносы сверх фактических расходов
Дт 51 – Кт 86 «Членские взносы» – 15 000 ₽
Поступили взносы на капремонт (спецсчёт)
Дт 55․3 – Кт 76 «Расчёты с собственниками» – 100 000 ₽
Эта сумма не входит в налоговую базу УСН․
Типичные ошибки и как их избежать
- Ошибка: включать в доходы всю сумму коммунальных платежей․
Решение: открывать отдельные субсчета 76 «Расчёты с ресурсоснабжающими организациями» и отражать операции «транзитом»․ - Ошибка: не учитывать пени как внереализационный доход․
Решение: проводка Дт 76 – Кт 91․1 на дату акта сверки․ - Ошибка: забывать о внереализационных доходах при приёме безвозмездной помощи от банков (комиссия 0 %)․
Решение: анализировать условия договора на предмет скрытой выгоды․
Чек-лист для бухгалтера ТСЖ на 2026 год
Убедитесь, что:
- разделены счета для транзитных и собственных денежных потоков;
- в УСН-декларации строка 113 «Доходы» не содержит целевые взносы;
- аренда и реклама отражены в учёте с НДС или без (по желанию арендодателя);
- в акте сверки с ресурсниками суммы «транзитом» закрыты до копейки;
- по счёту 86 ведётся детализация по видам взносов (членские, целевые, паевые)․
Доходами ТСЖ признаются только те поступления, которые приносят экономическую выгоду товариществу․ Все остальные средства (коммуналка, капремонт, целевые взносы) являются лишь обязательствами перед третьими лицами․ Строгое разграничение позволит избежать как налоговых, так и конфликтов с собственниками․
Статья подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 г․ с учётом последних писем Минфина и судебной практики․