04 апреля 2026 г.
Что такое «жилой фонд»?
Жилой фонд, это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В него входят квартиры, комнаты, дома, а также вспомогательные помещения (коридоры, кухни, ванные и т.д.).
Он делится на:
- государственный жилищный фонд — принадлежит РФ и субъектам РФ;
- муниципальный жилищный фонд — находится в собственности муниципалитетов;
- частный жилищный фонд — квартиры и дома граждан и компаний.
Сколько «советского» жилья осталось сегодня?
По данным Росстата и пользовательских подсчётов (Пикабу, март 2025), порядка 35–38 % всего российского жилого фонда
было построено ещё в СССР. В Центральной России этот показатель чуть ниже — 30–32 %,
так как здесь активнее шло многоэтажное строительство в 2000-х и 2010-х годах.
Цифры и география обеспеченности
| Регион ЦФО | Кв. м на человека, 2021 | Доля городского населения |
|---|---|---|
| Рязанская обл. | 34 м² | 72 % |
| Тульская обл. | 31 м² | 78 % |
| Московская обл. (без Москвы) | 29 м² | 81 % |
| г. Москва | 20 м² | 100 % |
Самая низкая обеспеченность жильём в ЦФО, в Москве (всего 20 м²/чел.),
что связано с высокой плотностью населения и дороговизной земли.
Самая высокая — в Рязанской области (34 м²/чел.).
Состояние фонда: почему «критическое»?
- Износ; 17 % домов в Центральной России старше 1970 года, из них 7 % признаны аварийными.
- Инженерные сети.
- Центральное отопление — 87 % фонда;
- Горячее водоснабжение — 72 %;
- Газификация — 67 % фонда.
- Энергоэффективность. Средний класс энергоэффективности — «D», что повышает коммунальные платежи на 15–20 %.
Динамика ввода жилья
По итогам 2025 года почти половина регионов ЦФО снизила объём ввода нового жилья
по сравнению с 2024 годом (данные Росстата).
Основные причины:
- Рост себестоимости строительных материалов на 8–12 %.
- Удорожание ипотечных ставок (ключевая ставка ЦБ — 21 % годовых в 2025 г.).
- Ограничения по подключению к инженерным сетям в малых городах.
Перспективы до 2030 года
КРТ — главный инструмент роста
В Москве реализация проектов комплексного развития территорий (КРТ)
должна привести к +8 млн м² жилого фонда к 2030 г.
Средний рост в ЦФО составит +4–5 % общей площади за пятилетку при условии сохранения господдержки ипотеки и льготного кредитования.
Как инвесторы зарабатывают на жилом фонде?
Инвесторы всё чаще используют закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФы).
Управляющие компании покупают старые доходные дома в Рязани, Туле, Владимире,
капитально ремонтируют и сдают в аренду. Доходность проектов — 8–11 % годовых
при сроке окупаемости 7–9 лет.
Жилой фонд Центральной России — один из самых «старых» и при этом самых востребованных в стране.
Чтобы выйти из «критического состояния» потребуется:
- актуализировать программы реновации;
- расширять КРТ за пределы Москвы;
- субсидировать энергомодернизацию домов советской постройки.
Без этих шагов ЦФО рискует превратиться в регион с самым дорогим, но при этом самым изношенным жильём в Европейской части России.