Упрощённая система налогообложения (УСН) — это специальный налоговый режим, который позволяет ИП и компаниям заменить несколько налогов одним единым․ Однако в сфере недвижимости действуют особые правила․ Ниже разберём, как применяется УСН при владении, аренде и продаже объектов недвижимости в 2026 году․
Кратко о самой УСН
- Кто может применять: ИП и ООО с выручкой ≤ 265 млн руб․ в 2026 г․ и численностью ≤ 130 человек․
- Что заменяет: налог на прибыль (или НДФЛ для ИП), НДС, налог на имущество по большинству объектов․
- Ставки:
- «Доходы», 6 %;
- «Доходы минус расходы» — 15 % (регионы могут снижать до 5 %)․
Недвижимость на УСН: какие налоги платить и когда не платить
Налог на имущество организаций
Общее правило: если вы на УСН, налог на имущество организаций не платится, за ИСКЛЮЧЕНИЕМ объектов, у которых база исчисляется из кадастровой стоимости (п․ 2 ст․ 346․11 НК РФ)․
Когда возникает обязанность
- Недвижимость включена в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (торговые/офисные центры и помещения в них)․
- Кадастровая стоимость официально определена на 1 января отчётного года․
Если кадастровой стоимости нет
ФНС и Минфин России в письме от № 03-05-05-01/8256 прямо указывают:
- если кадастровая стоимость не установлена в течение всего налогового периода, обязанность платить налог отсутствует․
Транспортный и земельный налоги
УСН не освобождает от них: рассчитываются по общим правилам на основании уведомлений ФНС․
Аренда недвижимости на УСН: особенности учёта
Доходы от аренды
Все поступления от арендаторов учитываются в доходах УСН․ Дата дохода, день поступления денег на расчётный счёт или в кассу (кассовый метод)․
Документы
- Ежеквартально — Книга учёта доходов и расходов (для ИП)․
- Ежегодно — Декларация по УСН до 25 апреля следующего года․
- При необходимости — уплата авансов до 25-го числа месяца, следующего за кварталом․
Разделение режимов
Минфин разрешает совмещать УСН и патент для разных объектов недвижимости в одном регионе․ Например, квартиру № 1 сдаёте по патенту, квартиру № 2, по УСН․
Продажа недвижимости на УСН: НДФЛ или УСН?
Для ИП
| Критерий | Налог |
|---|---|
| Имущество использовалось в предпринимательской деятельности (аренда, продажи) | УСН 6 % или 15 % |
| Имущество не использовалось в бизнесе (личная квартира) | НДФЛ 13 %, с возможной пропорцией вычета 1 млн руб․ |
Пример расчёта
ИП на УСН 6 % продаёт склад за 50 000 000 руб․, ранее сдавал его в аренду․
- доход: 50 000 000 руб․
- налог: 50 000 000 × 6 % = 3 000 000 руб․
Ограничение по выручке
В 2026 г․ лимит остаётся 265 млн руб․ Крупные сделки (например, 700 млн руб․ за торговый центр) приведут к автоматическому переводу на ОСНО с месяца превышения․ Учитывайте это при планировании․
Пошаговый чек-лист: недвижимость + УСН
- Проверьте, входит ли объект в перечень «кадастровых»; узнайте кадастровую стоимость на сайте rosreestr․gov․ru․
- Если стоимость отсутствует — налог на имущество не платите․
- Выберите объект УСН: «доходы» или «доходы минус расходы»․ Учитывайте расходы на покупку, ремонт, ипотечные проценты․
- Контролируйте лимит 265 млн руб․: при превышении подайте уведомление о переходе на ОСНО в течение 15 рабочих дней․
- Ведите раздельный учёт доходов от аренды и от других видов деятельности․
Примеры из судебной практики
Постановление АС Волго-Вятского округа от № А79-8946/2023
Компания на УСН не уплатила налог на имущество за офисное здание, потому что кадастровая стоимость была утверждена только в марте 2024 г․, а не с 1 января 2023 г․ Суд признал действия налогоплательщика обоснованными․
- УСН освобождает от налога на имущество, если у объекта нет кадастровой стоимости или он не включён в региональный перечень․
- При аренде недвижимости доходы и расходы попадают в УСН и облагаются по ставке 6 % или 15 %․
- При продаже коммерческой недвижимости, использованной в бизнесе, налог платится по УСН, а не НДФЛ․
- Крупные продажи могут «сбить» вас с УСН из-за лимита 265 млн руб․
Обновлено 20 апреля 2026 г․ в 02:47 по московскому времени․