04 апреля 2026 г.
Правовая основа: где в ЖК РФ прописано определение
В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ) понятие «общее имущество» закреплено в статье 36. Дословно:
«Собственникам помещений в многоквартирном доме совместно принадлежит общее имущество в данном доме…»
Перечень объектов общего имущества дан в части 1 статьи 36 и дополнительно прописан в Постановлении Правительства РФ №491 от .
Перечень объектов: что именно считается общим имуществом
К объектам общего имущества относятся:
- межквартирные лестничные клетки, лестницы, площадки лифтов, коридоры;
- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых находятся коммунальные инженерные коммуникации;
- машинные отделения лифтов, кровля, ограждающие конструкции (несущие стены, фундамент, фасад);
- инженерные системы, обслуживающие более одного помещения (отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, электроснабжение);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир, но обслуживающее весь дом;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами благоустройства (двор, проезды, детские и спортивные площадки, зелёные насаждения);
- иные предметы, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
Примечание: если в подвале или на чердаке оборудованы отдельные помещения (например, кладовки, купленные по договору купли-продажи), они могут не входить в состав общего имущества.
Границы общего имущества: где заканчивается «частное» и начинается «общее»
Ключевое правило: общим считается всё, что находится за пределами квартир и других изолированных помещений, находящихся в индивидуальной собственности.
Примеры границ:
- Квартира → подъезд: общим является всё, что за входной дверь в подъезд.
- Квартира → фасад: наружная стена квартиры, включая оконный блок, — часть общего имущества.
- Квартира → стояк: вертикальный стояк отопления, проходящий через квартиру, считается частью общего имущества, но ответственность за его герметичность до первого ответвления внутри квартиры может быть спорным вопросом.
Права и обязанности собственников
Права:
- использовать общее имущество в соответствии с его назначением;
- участвовать в общих собраниях собственников с правом голоса;
- получать информацию о состоянии общего имущества и расходах на его содержание.
Обязанности:
- своевременно оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества (ст. 39 ЖК РФ);
- не нарушать прав соседей при использовании общих помещений;
- содействовать устранению аварийных ситуаций, угрожающих общему имуществу.
Кто несёт ответственность за конкретные элементы
| Элемент | Ответственный | Источник права |
|---|---|---|
| Лестничная клетка, тамбур подъезда | Управляющая компания (по договору управления) или ТСЖ/ЖКС | ст; 161, 162 ЖК РФ |
| Лифтовое оборудование | Эксплуатирующая организация, заключившая договор технического обслуживания | ПП РФ №410 от |
| Кровля, фасад | Управляющая компания или ТСЖ при наличии фонда капремонта | ст. 44, 166 ЖК РФ |
| Земельный участок под домом | Государственный или муниципальный орган, либо ТСЖ при оформлении в собственность | Земельный кодекс, ст. 16.1 |
Типовые споры и судебная практика
Мытьё тамбура: кто обязан убирать?
В 2025 г. ТАСС сообщал о многочисленных конфликтах в Москве, когда жильцы отказывались оплачивать услугу уборки подъездов, считая, что «тамбур — не наша территория». Однако:
- Верховный суд РФ в Определении №305-КГ15-3286 (2015) подтвердил: подъезд (включая тамбур) — это общее имущество, обязанность содержать которое лежит на всех собственниках пропорционально их доле.
- Если кто-то отказывается оплачивать — долг взыскивается через суд.
Установка рекламных конструкций на фасаде
Установка билборда без согласия общего собрания признаётся самовольной постройкой и подлежит сносу (Письмо Минстроя №11380-СШ/04 от ).
Утечка из стояка: кто ремонтирует?
Практика ВС РФ: если утечка на общем стояке до первого ответвления в квартире — ремонт за счёт фонда капремонта; если за ответвлением — ремонт за счёт собственника квартиры.
Как посчитать свою долю в общем имуществе
Доля определяется пропорционально площади квартиры к общей площади всех помещений в доме.
- Возьмите площадь своей квартиры (например, 65 м²).
- Узнайте общую площадь всех помещений в доме (например, 5 000 м²).
- Доля: 65 / 5 000 = 1,3 %.
Именно 1,3 % от общих расходов на содержание общего имущества и будут отражены в вашей квитанции за коммунальные услуги.
Советы практикующего юриста
- Документируйте: любые нарушения (протечки, разрушения) фотографируйте и отправляйте в УК письмом с уведомлением.
- Требуйте отчётов: по статье 161 ЖК РФ собственники вправе получать копии годовых отчётов УК о состоянии общего имущества.
- Копите доказательства: суд признаёт решения общего собрания, оформленные протоколом, заверенным подписями и печатью.
Общее имущество в многоквартирном доме, это не только лестничные клетки и лифты, но и земля под домом, фасад, инженерные сети и даже воздушное пространство чердака. Собственники владеют и обязаны содержать это имущество совместно. Игнорирование обязанностей влечёт судебные споры, начисление пени и ограничение в праве распоряжения квартирой.
Статья подготовлена по материалам: ТАСС, ЖК РФ, Постановления Правительства РФ, судебная практика Верховного суда РФ. Дата публикации: 19 апреля 2026 г.