С 19 апреля 2026 года россияне могут воспользоваться новыми правилами, которые существенно упрощают возврат НДФЛ при продаже квартир, домов и других объектов недвижимости. Если кратко, налоговый вычет при продаже недвижимости — это возможность уменьшить налогооблагаемую базу или полностью освободиться от уплаты 13 % НДФЛ с полученной прибыли.

Когда вообще нужно платить налог с продажи?

Обычно, если недвижимость продана дороже, чем была куплена, разница считается доходом и облагается по ставке 13 %. Однако закон предусматривает несколько способов сократить платёж — именно они и называются «налоговые вычеты».

Базовые сроки владения

• 5 лет — стандартный срок, после которого любая продажа освобождается от НДФЛ полностью.
• 3 года — если недвижимость была получена по наследству, в дар от близкого родственника или приватизирована.

Какие виды вычетов доступны при продаже?

Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей

Это фиксированная сумма, на которую можно уменьшить доход от продажи. Пример:

• Продали квартиру за 4 500 000 руб.
• Применили вычет 1 000 000 руб.
• Налог = (4 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 455 000 руб.

Вычет «доход минус расходы»

Если у вас сохранились документы о покупке (ДДУ, квитанции, договор купли-продажи), можно вычесть не 1 000 000, а реальные расходы на приобретение.

Пример:

1. Купили квартиру в 2023 году за 3 200 000 руб.
2. Продали в 2026 году за 4 100 000 руб.
3. Возможны два варианта:
   • 1 000 000 руб. → налог (4 100 000 − 1 000 000) × 13 % = 403 000 руб.
   • 3 200 000 руб. → налог (4 100 000 − 3 200 000) × 13 % = 117 000 руб.

Ясно, что второй вариант выгоднее, если документы в порядке.

Особые льготы 2026 года

Семьи с детьми-инвалидами

Независимо от срока владения такие семьи могут получить полное освобождение от НДФЛ при продаже жилья. Для этого достаточно подтвердить статус ребёнка и факт проживания вместе.

Увеличение имущественного вычета при покупке нового жилья

Максимальный вычет, который можно получить при покупке новой квартиры, может вырасти до 6 000 000 рублей (вместо прежних 2 млн). Это позволяет вернуть до 780 000 рублей НДФЛ при стандартной ставке 13 %.

Как оформить вычет онлайн

На портале Госуслуг и в личном кабинете ФНС теперь доступна автоматическая подача заявления. Алгоритм:

1. Авторизуйтесь через Госуслуги.
2. Выберите раздел «Налоги и вычеты» → «Подать 3-НДФЛ».
3. Система сама подтянёт данные из ЕГРН и Росреестра, заполнит декларацию.
4. Прикрепите сканы ДДУ, платёжки, договор купли-продажи.
5. Отправьте заявление — деньги придут на карту в течение 1–3 месяцев.

Совет! Если вы одновременно продаёте и покупаете жильё, можно заявить два вычета в одной декларации: «доход минус расходы» при продаже и «покупка жилья» — это минимизирует выплаты или даст дополнительный возврат.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: продают квартиру через 4 года и 11 месяцев, думая, что 5 лет уже прошло.
  Решение: отсчёт идёт ровно до даты регистрации перехода права. Подождите ещё месяц.
• Ошибка: забывают оформить «доход минус расходы» и теряют до 260 000 руб.
  Решение: храните все чеки и договоры.
• Ошибка: указывают цену в договоре меньше, чем 70 % кадастровой стоимости, чтобы снизить налог.
  Решение: налог всё равно рассчитают по 70 % кадастра, а подозрительные схемы могут вызвать проверку ФНС.

Главное: не пропустите новые возможности онлайн-оформления и увеличенные лимиты. Правильно выбранный вычет позволяет сэкономить от 130 000 до 780 000 рублей чистыми деньгами.

Дата актуальности: 12:35:57