Многоквартирный дом (МКД) – это жилой объект‚ в котором находятся две и более квартир‚ а также наличие общего имущества‚ принадлежащего всем собственникам. Данное определение закреплено в нескольких нормативных актах РФ и уточняется судебной практикой.

Законодательная база

Основные нормативные документы‚ регулирующие понятие «многоквартирный дом»‚ включают:

• Постановление Правительства РФ № 47 от «О признании помещения жилым‚ жилым помещением непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ)‚ статья 36‚ часть 1 – перечень имущества‚ относящегося к общим в многоквартирном доме.
• Решения Верховного Суда РФ (например‚ постановление от 3 октября 2013 г. и дело А70‑15067/2019)‚ уточняющие критерии признания дома многоквартирным.

Ключевые признаки многоквартирного дома

Согласно вышеуказанным источникам‚ объект считается многоквартирным‚ если соблюдены все нижеперечисленные условия:

1. Количество квартир. В здании должно быть минимум две квартиры. Одна квартира – это жилой дом‚ а две и более – многоквартирный дом.
2. Наличие общего имущества. К общему имуществу относятся:
   • Лестничные клетки‚ лестницы‚ лифты;
   • Фойе‚ холлы‚ технические помещения (котельные‚ электрощиты);
   • Участок земли‚ прилегающий к зданию‚ и придомовая территория;
   • Системы коммуникаций (водопровод‚ канализация‚ электроснабжение‚ газо- и теплоснабжение).
3. Самостоятельные выходы. Каждая квартира имеет отдельный выход в помещения общего пользования (коридоры‚ лестничные клетки) либо непосредственно на земельный участок.
4. Назначение для проживания нескольких семей. Дом предназначен для одновременного проживания более одной семьи‚ а не одной.

Судебная практика

В судебных решениях подчеркивается важность наличия общего имущества и самостоятельных входов. Например‚ в деле А70‑15067/2019 Верховный Суд РФ признал недействительными требования органов ГЖН‚ которые пытались классифицировать двухквартирный дом как «индивидуальный жилой дом»‚ указав‚ что наличие общего имущества делает его многоквартирным.

Отличия многоквартирного дома от других жилищных объектов

Регистрация и правовой статус

Многоквартирный дом регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) как один объект недвижимости‚ в составе которого находятся:

• Квартиры (отдельные помещения‚ принадлежащие физическим или юридическим лицам);
• Общее имущество (дом‚ земельный участок‚ инженерные сети);
• Коммерческие помещения‚ если они находятся в составе дома.

Каждый собственник имеет право собственности на свою квартиру и одновременно совладение в отношении общего имущества. Управление общим имуществом осуществляется через ТСЖ (Товарищество собственников жилья) или домовладельческий кооператив.

Права и обязанности собственников в МКД

Согласно ЖК РФ и локальным нормативным актам (правилам дома)‚ собственники:

• Имеют право пользоваться общими помещениями в соответствии с их назначением;
• Обязаны участвовать в оплате содержания и ремонта общего имущества (коммунальные услуги‚ содержание придомовой территории);
• Могут принимать участие в управлении домом (выбор правления ТСЖ‚ голосование на собраниях собственников);
• Ответственны за соблюдение правил проживания‚ установленных в правилах дома.

Аварийный статус и реконструкция

Если многоквартирный дом признаётся аварийным (по Постановлению Правительства РФ № 47)‚ то он подлежит:

• Сносу;
• Капитальному ремонту;
• Реконструкции с изменением количества квартир и/или перепланировкой общего имущества.

Решение о признании дома аварийным принимается органами государственной надзирающей службы в жилищно-коммунальном секторе и фиксируется в ЕГРП.

Таким образом‚ многоквартирный дом – это юридически определённый тип жилой недвижимости‚ в котором:

• Существует минимум две отдельные квартиры;
• Есть общее имущество‚ принадлежащее всем собственникам;
• Каждая квартира имеет самостоятельный вход в общие помещения;
• Дом предназначен для совместного проживания нескольких семей.

Эти признаки закреплены в законодательстве РФ‚ подтверждены судебной практикой и отражаются в реестре недвижимости. Понимание точного статуса здания важно для правильного оформления прав собственности‚ расчётов за коммунальные услуги и участия в управлении общим имуществом.

Дата публикации: