Определение и нормативная база

С 1 января 2021 г. в российском бухгалтерском учете появился новый вид активов — инвестиционная недвижимость. Его ввело ФСБУ 6/2020 «Основные средства»‚ аналогичный объект регулируется МСФО (IAS) -0 на международном уровне.

Согласно п. 11 ФСБУ 6/2020‚ инвестиционная недвижимость — это недвижимость (здания‚ помещения‚ земельные участки)‚ предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста её стоимости.

Краткие критерии отнесения

• Объект должен сдаваться в аренду в целях извлечения арендных платежей.
• Допускается удержание для последующей продажи с целью получения дохода от роста цены.
• Не используется для производственных‚ административных или снабженческих нужд самого предприятия.
• Не предназначен для продажи в рамках обычной операционной деятельности (иначе это товар).

Отличие от доходных вложений «старого» учета

До 2022 г. применялось понятие «доходные вложения в материальные ценности» (ДВМЦ). С введением ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»:

1. ДВМЦ более не используются для недвижимости.
2. Инвестиционная недвижимость выделяется в отдельный вид активов и показывается отдельной строкой в балансе;
3. Не начисляется амортизация (если выбрана модель справедливой стоимости).

Способы последующей оценки

Модель справедливой стоимости (по переоценке)

• Объект переоценивается ежегодно по рыночной стоимости на отчетную дату.
• Курсовые разницы от переоценок отражаются в прочем совокупном доходе (если предприятие подлежит обязательному аудиту‚ переоценка обязательна).
• Амортизация не начисляется.

Модель себестоимости

• Оценка ведётся по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и обесценения.
• Амортизация начисляется как для обычных ОС.
• Переоценка не предусмотрена.

Учетная политика должна заранее определить‚ какую модель применять. Переход между моделями разрешается только тогда‚ когда это приводит к более надёжному представлению информации.

Пошаговый пример перехода

Исходные данные

Шаг 1. Принятие решения о признании

Так как 5‚44 % < 50 %‚ в учетной политике предусмотрено‚ что инвестиционной недвижимостью признаётся именно сдаваемая часть здания‚ а не весь объект.

Шаг 2. Распределение стоимости

Доля стоимости‚ относимая к инвестиционной недвижимости:

2 707 504 ₽ × 5‚44 % ≈ 147 288 ₽
Доля амортизации:
976 252‚33 ₽ × 5‚44 % ≈ 53 109 ₽

Шаг 3. Формирование проводок

• Д-т 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (К-т 01) — 147 288 ₽, выделена часть здания.
• Д-т 02 (субсчёт по инвестиционной недвижимости) (К-т 02 по ОС) — 53 109 ₽ — перенос накопленной амортизации.

Шаг 4. Выбор модели оценки

Учетная политика требует модель справедливой стоимости. На рыночная стоимость 70‚4 кв. м составила 195 000 ₽‚ что выше балансовой (147 288 ₽).

• Д-т 03 К-т 83 — 47 712 ₽ (195 000 − 147 288) — положительная переоценка.

Налог на имущество

В налоговом учете инвестиционная недвижимость не освобождается от налога на имущество. База исчисляется:

• по кадастровой стоимости‚ если она определена (ст. 378.2 НК РФ);
• по остаточной (балансовой) стоимости в остальных случаях.

Важно: переоценки по бухгалтерии не влияют на кадастровую стоимость для целей налога на имущество.

Раскрытие информации в отчетности

В бухгалтерской отчетности необходимо раскрывать:

• признание объекта в качестве инвестиционной недвижимости;
• выбранную модель оценки;
• справедливую стоимость и методику её определения;
• обесценения и переоценки;
• суммы доходов и расходов от аренды и последующих продаж.

1. Зафиксировать в учетной политике: критерии отнесения к инвестиционной недвижимости‚ модель оценки‚ частоту переоценки.
2. Вести раздельный аналитический учет: по объектам‚ сданным в аренду‚ и используемым для собственных нужд.
3. Обеспечить документальное подтверждение справедливой стоимости: независимые оценочные отчёты‚ рыночные обзоры.
4. Своевременно обновлять регистры налогового учета: не перепутать бухгалтерскую переоценку с кадастровой стоимостью.