В современном строительном бизнесе понятие «этап строительства» играет ключевую роль как для застройщиков‚ так и для инвесторов‚ органов государственной власти и контролирующих органов. Чёткое законодательное определение позволяет:

• разделять крупные проекты на управляемые части‚
• получать разрешения на отдельные части работ‚
• обеспечивать поэтапное финансирование проекта‚
• управлять рисками и контролировать сроки.

В этой статье мы рассмотрим‚ как именно Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) определяет этап строительства‚ какие нормативные документы регламентируют его выделение‚ а также какие практические последствия имеет эта классификация.

Понятие «этап строительства» в законодательстве

Статья 48‚ пункт 12.1 ГрК РФ

Согласно статье 48‚ пункт 12.1 ГрК РФ‚ подготовка проектной документации может осуществляться по инициативе застройщика или технического заказчика применительно к отдельным этапам строительства или реконструкции объектов капитального строительства. Это означает‚ что закон допускает разработку и утверждение ПД не только для всего объекта целиком‚ но и для его отдельных фаз.

Статья 52 ГрК РФ (редакция 2025‑2026 годов)

Статья 52 уточняет порядок осуществления строительства‚ реконструкции и капитального ремонта. В частности‚ в части 3.3 указано‚ что:

1. Разрешение на строительство может выдаваться в отношении отдельных этапов работ;
2. При выделении этапов линейных объектов (дороги‚ магистрали‚ трубопроводы) каждый из них рассматривается как самостоятельный объект в рамках общего проекта.

Понятие «рабочая документация» и «типовое проектирование»

В Федеральном законе № 275‑ФЗ от 1 июля 2021 г. (внесённые изменения в ГрК РФ) введён институт типового проектирования и уточнено‚ что рабочая документация формируется для конкретного этапа строительства‚ если он требует отдельных технических решений.

Почему выделение этапов столь важно для инвесторов?

• Финансирование. Банки и инвесторы часто требуют подтверждения готовности финансировать только часть проекта‚ пока не получены результаты предыдущего этапа.
• Управление рисками. При разделении проекта на этапы можно заранее оценить финансовые‚ технические и юридические риски каждой фазы.
• Скорость реализации. Получив разрешение на первый этап‚ застройщик может начать работы‚ пока готовятся документы для последующих фаз.
• Контроль качества. На каждом этапе проводится отдельный контроль со стороны надзорных органов‚ что повышает общую надёжность проекта.

Как определяется граница одного этапа?

Границу этапа определяют исходя из:

1. Технического задания. В нём указываются функции‚ объём работ и требуемые результаты.
2. Составов проектной документации. Положение о составе разделов ПД (раздел 5 ГрК) фиксирует‚ какие разделы относятся к конкретному этапу.
3. Финансовой модели проекта. В случае поэтапного финансирования этапы согласуются с графиком поступления средств.
4. Особенностей объекта. Для линейных объектов (дороги‚ железные дороги) каждый «отрезок» может быть отдельным этапом.

В практике часто выделяют следующие типовые этапы:

• Этап подготовки (геодезические и инженерные изыскания‚ согласования‚ получение градостроительного плана);
• Этап проектирования (составление эскизного‚ рабоче‑конструкторского и технического проекта);
• Этап строительства «коробки» (фундамент‚ несущие конструкции);
• Этап отделочных и инженерных работ;
• Этап пусконаладочных работ и ввод в эксплуатацию.

Процедура получения разрешения на отдельный этап

Подача заявления

Заявитель (застройщик или технический заказчик) подаёт в органы архитектурно‑строительного надзора заявление‚ в котором указывает:

• Объект строительства и его местоположение;
• Конкретный этап‚ на который запрашивается разрешение;
• Состав проектной (или рабочей) документации‚ относящейся к данному этапу;
• Сроки выполнения работ.

Экспертиза

В соответствии с частью 12 статьи 48 ГрК РФ экспертиза может проводиться только для того этапа‚ для которого запрашивается разрешение. Это экономит время и ресурсы‚ так как не требуется полная экспертиза всего проекта.

Выдача разрешения

Если экспертиза подтверждает соответствие проекта нормативным требованиям‚ уполномоченный орган выдает разрешение на строительство отдельного этапа. В случае необходимости последующие этапы могут потребовать отдельного разрешения‚ даже если они логически продолжают предыдущий.

Практические нюансы и часто задаваемые вопросы

Можно ли получить одно разрешение на весь объект и выполнить ввод в эксплуатацию частями?

Нет. Если вы получили однократное разрешение на строительство всего объекта‚ то ввод в эксплуатацию возможен только после завершения всех работ. Для поэтапного ввода необходимо получать отдельные разрешения и акт ввода в эксплуатацию для каждой части.

Чем отличается «этап» от «очереди» строительства?

Термин «очередь» в законодательстве не имеет отдельного определения и обычно используется в отраслевой практике для обозначения последовательности выполнения работ. «Этап» – юридически закреплённый термин‚ фиксируемый в проектной документации и разрешительных документах.

Как влияет наличие информационной модели (BIM) на процесс выделения этапов?

Согласно статье 52 ГрК РФ‚ если формирование и ведение информационной модели (BIM) являются обязательными‚ то каждая фаза проекта должна быть отражена в модели. Это упрощает контроль за соответствием реального строительства проекту и облегчает процесс согласования отдельных этапов.

Градостроительный кодекс РФ чётко определяет этап строительства как самостоятельную часть проекта‚ для которой могут разрабатываться отдельные проектные документы и выдаваться отдельные разрешения. Такое разделение:

• обеспечивает гибкость финансирования;
• упрощает процесс согласования и экспертизы;
• позволяет более эффективно управлять рисками и сроками;
• способствует прозрачности взаимодействия между застройщиком‚ инвестором и контролирующими органами.

Для успешного применения этой практики рекомендуется:

1. Тщательно формировать техническое задание и границы каждого этапа;
2. Подготовить полностью соответствующую проектную (рабочую) документацию;
3. Согласовать график получения разрешений с финансовым планом проекта;
4. Вести информационную модель (BIM)‚ если это предписано нормативными актами.

Только при соблюдении всех перечисленных условий возможно реализовать крупные строительные проекты «поэтапно»‚ минимизируя финансовые и юридические риски.

Список использованных источников

• Градостроительный кодекс Российской Федерации‚ статья 48‚ пункт 12.1 (редакция 2021‑2025).
• Градостроительный кодекс РФ‚ статья 52 (редакция 2025‑2026).
• Федеральный закон № 275‑ФЗ от «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ».
• КонсультантПлюс‚ нормативные акты и комментарии к статьям 48‑52 ГрК РФ.
• Официальный портал правовой информации pravo.gov.ru.