Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Определение и суть термина
«Для иных видов жилой застройки» (далее – ИВЖЗ) – это вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, закреплённый в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в градостроительных документах.
Он относится к зонам жилой застройки иных видов (п. 5 ст. 85 ЗК РФ, пп. 7 п. 1 ст. 1 ГрК РФ) и охватывает любые жилые объекты, которые не вписываются в классические категории ИЖС, малоэтажной, среднеэтажной или многоэтажной застройки.
Что именно разрешено строить
- отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну семью (коттеджи, усадебные дома 1–3 этажа);
- блокированные жилые дома (таунхаусы, дуплексы);
- малоэтажные многоквартирные дома (до 3 этажей);
- встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные помещения коммерческого назначения, обслуживающие жильцов (общая площадь ≤ 15 % от площади всего дома);
- вспомогательные объекты: гаражи, хозблоки, бани, теплицы, ограждения.
Что запрещено: высотные многоэтажки (4+ этажей), промышленные и складские здания, сельхозпроизводство, объекты общественного питания или торговли сверх лимита 15 %.
Правовые основания
- Земельный кодекс РФ, ст. 85 – зоны жилой застройки иных видов.
- Градостроительный кодекс РФ, ст. 1, 45 – градостроительные регламенты, параметры разрешённого строительства.
- Приказ Минэкономразвития № 540/пр от (ред. 2024 г.) – классификатор ВРИ, код 2.1.2.3 «Иные виды жилой застройки».
- Письмо Минфина РФ № 03-05-06-03/42109 от – подтверждение права регистрации прав на блокированные дома при ВРИ «Иные виды жилой застройки».
Как узнать ВРИ своего участка
- Выписка из ЕГРН (платная, 350 ₽ онлайн на Росреестре).
- Публичная кадастровая карта – бесплатно, но без юр. силы.
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – заказывается в МФЦ или Госуслугах.
Особая отметка в ЕГРН:
«Сведения о видах разрешённого использования Актуальные незасвидетельствованные» означает, что Росреестр ещё не внёс изменения после вступления в силу новых правил зонирования (не является ошибкой).
Как изменить ВРИ, если нужно другое
| Способ | Сроки | Стоимость | Нужен ли проект планировки |
|---|---|---|---|
| Через администрацию (изменение градостроительных регламентов) | от 3 до 12 мес. | от 30 000 ₽ | Да |
| «Упрощёнка» при наличии утверждённой схемы территориального планирования | до 60 дней | ≈ 5 000 ₽ гос. пошлины | Нет |
Налоги и кадастровая стоимость 2025
Земельный налог по ВРИ «Иные виды жилой застройки» рассчитываеться по ставке 0,1–0,3 % кадастровой стоимости (регионы различаются).
При постройке дома вы получаете право на налоговый вычет 50 м² по налогу на имущество физлиц.
Практические советы
- Перед покупкой участка – обязательно закажите ГПЗУ и согласуйте с архитектурным отделом мэрии высотность и плотность застройки.
- Инфраструктурные условия – с 2024 г. в ряде регионов вводятся «условные зоны»: разрешение на ввод дома в эксплуатацию можно получить только после строительства школы/детсада (или обеспеченности расчётной нормативной нагрузки).
- Коммерческая аренда – если планируете сдавать встроенные помещения, убедитесь, что их доля ≤ 15 % общей площади дома и что это указано в проектной документации.
- Банки и ипотека – большинство банков (Сбер, Дом.РФ, ВТБ) одобряют ипотеку на ИВЖЗ без ограничений, но требуют полный пакет документов (ГПЗУ, техусловия, разрешение на строительство).
Частые вопросы (FAQ)
Это ИЖС или отдельная категория?
Это расширенный вариант ИЖС: можно строить коттеджи, но при необходимости – и малоэтажные многоквартирные дома.
Можно ли разводить кур/овец на участке ИВЖЗ?
Нет, это нарушение ВРИ. Для животноводства нужна категория «сельхозназначение».
Какой максимум этажей?
Обычно до 3 этажей. Высоту определяет градостроительный регламент конкретной территории.