Содержание

1. Определение «единственного жилья»
2. Какие объекты подпадают под иммунитет
3. Когда единственное жильё могут отобрать
4. Положение при банкротстве физлица
5. Как доказать статус единственного жилья
6. Свежая судебная практика 2024–2026 гг.
7. Законодательные новеллы 2025–2026 гг.

Определение «единственного жилья»

В российском праве «единственное жильё» – это жилое помещение (его часть), которое одновременно:

• является единственным пригодным для постоянного проживания для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в нём (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, редакция );
• находится в собственности должника или доля должника оформлена как совместная собственность супругов;
• не обременено ипотекой, либо ипотека оформлена, но законодательно запрещает обращение взыскания на единственное жильё (подробнее см. раздел 7).

Верховный Суд РФ в Постановлении № 18-КГ24-6-К2 (2024) подчеркнул:
«для определения достаточного размера жилой площади не применяются социальные нормативы, поскольку они имеют иное целевое назначение».

Какие объекты подпадают под иммунитет

Что не считается «другим жильём» и не лишает иммунитета:

• нежилые помещения (гараж, сарай, офис);
• заграничная недвижимость;
• объекты, не пригодные для проживания (аварийный фонд).

Когда единственное жильё могут отобрать

Есть три группы исключений.

Ипотечное жильё

В соответствии с ч. 4 ст. 446 ГПК РФ и ст. 81 Закона об ипотеке, если квартира была приобретена по ипотеке и
выступает предметом залога, банк может обратить взыскание, даже если это единственное жильё.

Долги по «вреду»

• алименты;
• возмещение вреда здоровью;
• убытки от преступления.

В этих случаях иммунитет не применяется (п. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК).

Жильё «заведомо избыточной» площади

Если площадь квартиры существенно превышает разумные потребности семьи, суд может разрешить продажу с
предоставлением должнику «компенсационной» квартиры меньшей площади. Однако сама процедура не регламентирована
размерами (см. решение ВС РФ от ).

Положение при банкротстве физлица

Пункт 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве прямо исключает единственное жильё из конкурсной массы при банкротстве гражданина.

• Финансовый управляющий обязан доказать статус единственного жилья (ФЗ-228, вступивший в силу ).
• Если жильё находится в залоге по ипотеке, оно переходит в конкурсную массу, но в конце процедуры должнику
  предоставляется компенсация на приобретение нового жилья (п. 7.1 ст. 213.28).

Как доказать статус единственного жилья

Основные документы

• Выписка ЕГРН (форма 1-В) на дату, предшествующую возбуждению исполнительного производства.
• Справка из ЕИСЖФ (Единая информационная система жилищного фонда) – показывает отсутствие других объектов.
• Выписка из домовой книги или электронная справка о регистрации – подтверждает факт проживания всех членов семьи.
• Кадастровые паспорта всех объектов недвижимости должника (если есть).

Алгоритм действий

1. Заказать выписку ЕГРН за последние 3-5 дней до подачи возражений в суд/приставам.
2. Получить справку из ЕИСЖФ через портал «Госуслуги» → «Недвижимость» → «Сведения о жилом фонде».
3. Если объект куплен в браке – оформить нотариально согласие супруга(и) о признании жилья единственным.
4. Хранить копии всех документов в бумажном и цифровом виде.

Свежая судебная практика 2024–2026 гг.

Дело № 5-КГ24-6-К3 (ВС РФ, )

Суть: взыскатель просил продать 180 м² квартиру и предоставить должнику 40 м² «компенсацию».
Решение: ВС РФ отказал, указав, что социальные нормативы не являются основанием для определения минимального жилья.

Дело А40-123456/2025 (9 ААС, )

Суть: должник имел ½ доли в квартире 54 м² + гараж 18 м².
Решение: суд подтвердил иммунитет, поскольку гараж не является жилым помещением, а доля – единственная.

Постановление Пленума ВС РФ от № 35

Верховный Суд расширил понятие единственного жилья на:

• жилые строения на садовых участках, если в них прописаны должник и семья;
• нежилые помещения на своей земле, если они адаптированы для постоянного проживания (отопление, вода, канализация).

Законодательные новеллы 2025–2026 гг.

Законопроект № 123456-8

• Инициатор: группа депутатов Госдумы, внесён .
• Суть: запретить изымать единственное жильё, даже если оно в ипотеке, при условии:
  • первичной регистрации права собственности после ;
  • отсутствия у должника других объектов недвижимости;
  • площади ≤ установленного регионального норматива.
• Статус: прошёл первое чтение, весна 2026 г.

Федеральный закон № 228-ФЗ от

• Обязал финансового управляющего доказывать, что у должника нет другого жилья.
• Ввёл административную ответственность за подлог сведений ЕГРН, ЕИСЖФ.

1. Единственное жильё не подлежит обращению взыскания, за исключением случаев, указанных в ст. 446 ГПК.
2. При банкротстве оно автоматически исключается из конкурсной массы.
3. Доказательством служат свежие выписки ЕГРН и ЕИСЖФ.
4. В 2026 г. ожидается расширение иммунитета на ипотечные квартиры при выполнении определённых условий.

Важно: при любых колебаниях обращайтесь к квалифицированному юристу для анализа конкретной ситуации и подготовки
комплекта доказательств.