Вопрос определения количества этажей здания имеет практическое значение: от него зависят необходимость получения разрешения на строительство, прохождение государственной экспертизы проектной документации, расчёт налогов и соблюдение нормативов по пожарной и санитарной безопасности. В настоящей статье подробно рассматриваются нормативные положения Градостроительного кодекса (ГрК РФ), а также практические рекомендации по учёту разных типов помещений при подсчёте этажей.

Нормативная база

• Статья 49 ГрК РФ – термин «количество этажей» закреплён как критерий для определения необходимости государственной экспертизы проектной документации. Термин «этажность» заменять нельзя.
• Статья 51, часть 17 – разрешение на строительство не требуется, если не затронуты конструктивные элементы и параметры работ не превышают предельно допустимые.
• Статья 1 ГрК РФ – даёт общие определения понятий «градостроительная деятельность», «территориальное планирование» и «устойчивое развитие территорий», которые влияют на формирование требований к высотности объектов.
• СНиП 2.08.01‑89, Приказ Минземстроя РФ № 37 от  – правила классификации цокольных и подземных помещений.
• СП 54.13330‑2016 – правила учёта этажности в индивидуальном жилищном строительстве.

Что входит в понятие «количество этажей»

Согласно действующим нормативным документам, в расчёт количества этажей включаются все помещения, которые образуют отдельные уровни по вертикали и имеют пол над планировочной отметкой земли (или ниже её) в пределах установленных нормативов. Ниже перечислены основные типы этажей.

2.1 Надземные этажи

• Первый (ground) этаж – уровень, находящийся в пределах от 0 м до +0,5 м от планировочной отметки земли.
• Второй, третий и т.д. надземные этажи – каждый последующий уровень с высотой помещения не менее 2,5 м (по нормативу) считается отдельным этажом.

2.2 Технические этажи

Технические помещения (например, машинные, электросети, вентиляция) учитываются в количестве этажей, если их высота превышает 1,8 м и они расположены над уровнем пола, а не в подвале. Если же высота ниже – такие помещения не считаются отдельными этажами.

2.3 Мансардные этажи

• Если мансардное помещение имеет полезную площадь, то есть площадь, пригодную для постоянного проживания, и высоту не менее 2,0 м в центральной части, оно включается в количество этажей.
• Технические мансардные помещения, площадь которых значительно меньше площади нижних этажей, не учитываются (см. комментарий к ГрК РФ о «мансардных технических этажах»).

2.4 Подземные и цокольные этажи

• Подвальный (подземный) этаж – помещение, расположенное ниже уровня планировочной отметки земли, но с высотой более 2,5 м и имеющее отдельный вход (или служебный доступ). Включается в количество этажей.
• Цокольный этаж – уровень, находящийся ниже планировочной отметки, но не более чем на половину высоты помещения (по СНиП 2;08.01‑89). Если верхняя поверхность перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли минимум на 2 м, цокольный этаж считается надземным и включаеться в подсчёт.

2.5 Прочие уровни

К количеству этажей могут быть отнесены также:

• Этажи с переменной высотой (например, «мягкие» этажи в торговых центрах), если их высота не менее 2,5 м на 75 % площади.
• Этажи, образованные за счёт реконструкции мансарды – при их вводе количество этажей увеличивается на один (см. комментарий к ГрК РФ).

Когда этаж НЕ считается

1. Если помещение имеет полезную площадь менее 10 м² и высоту менее 2,0 м (например, небольшие складские помещения в подвале).
2. Технические этажи с высотой менее 1,8 м.
3. Мансардные помещения, площадь которых «значительно меньше площади нижних этажей» (обычно менее 30 % от средней площади надземных этажей).
4. Пространства, не имеющие отдельного потолка (например, атриумы, открытые галереи) – они рассматриваются как часть нижележащего этажа.

Практические примеры расчёта количества этажей

Пример 1: Коттедж с цокольным этажом

Пример 2: Многоэтажный офисный центр

• Подвальные паркинги – 2 уровня, высота 3 м → учитываются.
• Технические этажи (механический) – 3 уровня, высота 2,0 м → учитываются.
• Надземные офисные этажи – 10 уровней, высота 3,5 м → учитываются.

Общее количество этажей = 15 (2 подвальных + 3 технических + 10 офисных).

Влияние количества этажей на разрешительные документы

1. Государственная экспертиза проектной документации требуется, если количество этажей превышает три (для жилых зданий площадью до 1500 м²) или четыре (для нежилых) – см. письмо Минэкономразвития Д23‑2472.
2. Если реконструкция приводит к увеличению количества этажей, необходимо получить разрешение на строительство, за исключением случаев, описанных в части 17 ст. 51 (не затронуты конструктивные элементы, параметры в пределах нормы).
3. При изменении высотности (например, добавление мансарды) может потребоваться перепроектирование и согласование с органами пожарного надзора.

Как правильно оформить расчёт количества этажей в проектной документации

• В разделе «Общие сведения о проекте» указывайте полную таблицу всех уровней с указанием типа, высоты, площади и статуса (учитывается/не учитывается).
• Приложите план расположения уровней (разрез) с отметками планировочной высоты земли и уровней перекрытий.
• Обоснуйте каждый «неучитываемый» этаж ссылкой на нормативные документы (например, СНиП 2.08.01‑89 для цокольных помещений).
• При подаче в Госстройнадзор или Мосгосстройнадзор приложите копию письма Минэкономразвития Д23‑2472, если ваш объект подпадает под исключения.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7.1 Можно ли считать подвал «неэтажным»?

Да, если его высота менее 2,5 м и площадь меньше 10 м², либо если он используется исключительно для технических целей и не имеет отдельного входа.

7.2 Как учитывать полуподвальные помещения?

Если пол находится не более чем на половине высоты помещения ниже уровня земли, такие помещения классифицируются как цокольные и учитываются, если их высота превышает 2,5 м.

7.3 Нужно ли учитывать чердаки без жилой площади?

Нет. Чердаки, используемые только для хранения и не имеющие полезной площади, не включаются в количество этажей.

7.4 Как изменится количество этажей при переоборудовании мансарды в жилое помещение?

При изменении назначения мансарды в жилое помещение она считается надземным этажом, и количество этажей увеличивается на один.

Определение количества этажей по Градостроительному кодексу – это комплексный процесс, который требует учёта:

• Типов помещений (надземные, подземные, цокольные, мансардные, технические);
• Высоты и полезной площади каждого уровня;
• Нормативных критериев, закреплённых в ст. 49, ст. 51, СП 54.13330‑2016 и других нормативных актах;
• Влияния на необходимость получения разрешения на строительство и государственной экспертизы.

Точный расчёт и корректное оформление документации позволяют избежать юридических проблем, сократить сроки получения разрешений и обеспечить соответствие проекта требованиям пожарной, санитарной и строительной безопасности.

Дата составления:  21:00 (по времени сервера). Информация основана на актуальных правовых актах, комментариях к Градостроительному кодексу и разъяснениях Минстроя, Минэкономразвития и Росреестра.