Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Определение и правовое основание
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 25–26) и последними изменениями от 19 декабря 2023 г. (ФЗ-608)‚ перепланировкой жилого помещения признаётся любое изменение его конфигурации‚ границ и (или) площади‚ которое:
- меняет внутреннее пространство квартиры;
- требует внесения изменений в технический паспорт;
- обязательно отражается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Например‚ снос ненесущей перегородки между кухней и гостиной уже считается перепланировкой‚ вне зависимости от того‚ увеличилась ли общая площадь.
Отличия перепланировки от переустройства
| Перепланировка | Переустройство |
|---|---|
| Изменение конфигурации и границ помещения | Замена или установка инженерных систем‚ окон‚ дверей без изменения площади |
| Оформляется в ЕГРН | Не требует внесения изменений в ЕГРН‚ если не влияет на площадь |
| Пример: объединение комнаты с лоджией | Пример: замена радиаторов на тёплый пол |
Виды перепланировок в 2026 году
Разрешённые без согласования
- замена межкомнатных дверей на аналогичные по размеру;
- установка гипсокартонных перегородок без увеличения нагрузки на пол;
- облицовка стен и полов материалами‚ не утяжеляющими конструкцию (≤ 150 кг/м²).
Требуют разрешения
- снос ненесущих стен;
- объединение кухни с гостиной или коридором;
- устройство встроенных шкафов‚ изменяющих контур помещения;
- перенос санузла или кухонной зоны над жилыми комнатами соседей снизу;
- увеличение жилой площади за счёт вспомогательных помещений (кладовок‚ балконов).
Категорически запрещены
- Любые работы с несущими стенами‚ колоннами и балками.
- Увеличение нагрузки на перекрытия свыше проектных 150 кг/м².
- Установка газовых колонок или котлов в жилых комнатах.
- Ликвидация вентиляционных каналов.
- Изменение статуса помещений (жилое → нежилое и наоборот).
Пошаговая схема согласования
- Подготовка проекта
Привлекаем лицензированного проектировщика (СРО допуск обязателен). - Согласование в МФЦ/Госуслугах
Загружаем:- технический план БТИ;
- проект перепланировки (планы до/после‚ экспертиза прочности);
- письменное согласие всех собственников (долей ≥ 2/3).
- Разрешение органа местного самоуправления
Срок рассмотрения — 45 рабочих дней со дня приёма документов. - Выполнение работ
Только по утверждённому проекту. Контролирует Госжилинспекция. - Акт ввода в эксплуатацию
После завершения — повторное обследование БТИ и регистрация изменений в ЕГРН.
Ответственность за самовольную перепланировку
| Последствие | Размер штрафа / мера |
|---|---|
| Административный штраф (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) | до 2 500 руб. — граждане; до 50 000 руб. — юрлица |
| Признание сделок недействительными | Квартира с неузаконенной перепланировкой не может быть продана‚ подарена или заложена |
| Обязательное приведение в первоначальное состояние | За счёт нарушителя‚ под контролем судебных приставов |
Ключевые тренды 2026 года
- Цифровизация: с 1 января 2026 г. все заявления подаются только через портал Госуслуги.
- Онлайн-проверка: Росреестр запустил сервис «Проверь свою квартиру» — за 5 минут можно узнать‚ числится ли объект с перепланировкой.
- Ужесточение требований: при переносе ванной над жилыми помещениями соседей теперь требуется акустическая экспертиза.
Чек-лист перед началом работ
Обязательно:
- Оформить технический паспорт (не старше 3 лет).
- Заказать инженерное обследование (выявление несущих конструкций).
- Получить заключение МЧС и Роспотребнадзора‚ если речь идёт о кухне-нише.
- Проверить‚ не находится ли квартира в залоге у банка — иначе потребуется письменное согласие кредитора.
Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме — это не просто «ремонт»‚ а юридически значимое изменение объекта недвижимости. Нарушение процедуры влечёт за собой штрафы‚ проблемы с продажей и даже судебные иски. Своевременное согласование и профессиональный проект — гарантия спокойствия собственника и соседей.
Совет: начните с gosuslugi.ru — сервис «Перепланировка и переустройство» подскажет‚ какие документы нужны именно в вашем регионе.