С 2024 года тема объектов незавершённого строительства (ОНС) стала особенно актуальной для девелоперов, инвесторов и граждан. В письме Минфина России от № 03-03-05/97344 ведомство ещё раз подтвердило ключевые критерии признания ОНС, а суды всё чаще рассматривают споры, связанные с такими объектами. В этой статье разберёмся, что именно считается ОНС, какие правовые последствия это влечёт и какие риски стоит учитывать.
Правовое определение ОНС
В Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» объект незавершённого строительства определяется как:
- здание, сооружение, помещение или иной недвижимый объект,
- находящийся в стадии строительства или реконструкции,
- не введённый в эксплуатацию и не зарегистрированный в ЕГРН как единый объект недвижимости.
Формально ОНС существует до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и последующей регистрации права собственности.
Признаки объекта незавершённого строительства
Чтобы точно определить, что перед вами именно ОНС, достаточно проверить одновременно три признака:
- Наличие разрешения на строительство (выдано органами местного самоуправления).
- Отсутствие акта ввода в эксплуатацию и записи в ЕГРН о праве собственности на готовый объект.
- Фактическое наличие строительной площадки или частично возведённых конструкций.
Как ОНС отражается в бухгалтерии
В письме Минфина от чётко указано:
«Стоимость объекта незавершённого строительства при его ликвидации может быть учтена в составе внереализационных расходов, если ликвидация произведена по решению собственника и подтверждена соответствующими документами».
Таким образом, компании-застройщики вправе списывать расходы на ликвидированные ОНС, чтобы снизить налоговую базу по налогу на прибыль. Однако необходимо:
- оформить акт ликвидации,
- подтвердить экономическую обоснованность списания,
- отразить операции в бухгалтерской отчётности.
Последствия для дольщиков и инвесторов
Имущественный вычет
Если гражданин покупает квартиру в ОНС по договору долевого участия (ДДУ), он может получить имущественный вычет по НДФЛ до 2 млн рублей на сумму фактических расходов. Главное условие — объект должен быть введён в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН.
Риски незавершёнки
- Заморозка строительства. Недобросовестные застройщики могут приостановить работы, оставив дольщиков без жилья и денег.
- Споры о разделе имущества. В судебной практике (например, в Москве) уже встречаются случаи, когда бывшие супруги делят дом, числящийся в ЕГРН как ОНС.
- Снос незаконной застройки. Госинспекция по недвижимости активно освобождает территории Москвы от самовольных ОНС: только в июне 2024 года было снесено более 15 тыс. м² незаконных построек.
Практические рекомендации
Застройщику
- Контролируйте сроки получения разрешения на ввод и регистрации в ЕГРН, чтобы избежать статуса «вечной незавершёнки».
- Своевременно списывайте ликвидированные ОНС по правилам Минфина.
Дольщику
- Проверяйте, что договор ДДУ зарегистрирован в Росреестре.
- Отслеживайте стадии строительства через официальный реестр ОНС на сайте наш.дом.рф.
Инвестору
- До покупки ОНС «с проблемами» требуйте налоговую и юридическую due diligence — вдруг объект должен быть ликвидирован?
Краткий вывод
Объект незавершённого строительства — это не просто «недостроенный дом», а правовой статус, который влияет на налоги, права собственности и даже семейные споры. Своевременное оформление документов и внимательное изучение проектной документации позволяют минимизировать риски всех участников строительного процесса.
Актуально на 20 апреля 2026 г. Законодательство может измениться — консультируйтесь со специалистами.