Каждый человек, впервые продающий квартиру, рано или поздно сталкивается с вопросом: что можно и чего нельзя вывозить из продаваемого жилья? Ответ лежает сразу в нескольких плоскостях: гражданском законодательстве, типовом договоре купли-продажи и здравом смысле сторон. Ниже, максимально подробная инструкция, чтобы избежать споров и штрафов.

Основное правило: «то, что прочно прикреплено к квартире и без чего объект теряет потребительские свойства»

Согласно статье 554 ГК РФ, в состав недвижимости входят:

• вещи, прочно связанные с землёй или зданием и не подлежащие самостоятельному перемещению без несоразмерного ущерба;
• инженерные системы, входящие в единую конструкцию жилого помещения.

Другими словами, если вы открутите предмет и он оставит дыру, пятно или повредит отделку — он должен остаться.

Что обязательно остаётся новому владельцу

1. Встроенная мебель и кухонные гарнитуры — шкафы-купе, кухонные «стенки», барные стойки, встроенные шкафы-гардеробные. Если они крепятся к стенам/полу и не рассчитаны на перенос, остаются.
2. Варочные панели, духовые шкафы, посудомоечные и стиральные машины, вмонтированные под столешницу или в мебель;
3. Сантехника — унитазы, раковины, смесители, ванны и душевые кабины, если они врезаны в стяжку, плитку или гипсокартон.
4. Кондиционеры сплит-системы (внутренние и наружные блоки) — это инженерное оборудование.
5. Система «теплый пол» — нагревательный кабель, терморегуляторы и датчики.
6. Осветительные приборы в потолке и стенах — люстры, точечные светильники, встраиваемые ленты LED.
7. Окна, балконные блоки, подоконники, межкомнатные двери, элементы конструкции.

Что можно забрать, но только при условии, что это оговорено в договоре

• Подвесные шкафы/стеллажи, если они крепятся на саморезы без повреждения стены;
• Стационарный кондиционер (оконный блок), если он вынимается без ущерба для оконного проёма.
• Кухонный гарнитур, если он собран на евро-винтах и может быть разобран без следов.
• Камины, электрокамины — если они отдельно стоящие и не встроены в кладку.
• Тёплый пол (только термостат/выносной датчик), если вы замените их на заглушки.

Важно: всё, что вы хотите забрать, нужно перечислить в приложении к договору купли-продажи или в передаточном акте. Если вы не пропишете, что «люстра в гостиной остаётся за продавцом», покупатель вправе требовать через суд возврат или компенсацию.

Что всегда можно вывезти без согласования

• Шторы, гардины, роллеты, жалюзи на окнах (если они не встроены в стеклопакет).
• Ковры, мебель, бытовая техника, которая стоит свободно (холодильник, микроволновка, телевизор).
• Навесные полки IKEA, картины, зеркала, кронштейны для ТВ (если можно снять, не повредив стену).
• Декоративные светильники (настольные, торшеры).
• Котёл отопления, если он не встроен в стену и отключение не повредит систему.

Пошаговый алгоритм, чтобы не получить «сюрпризов»

1. Составьте опись имущества.
   Если квартира продаётся с мебелью и техникой, прикрепите фото и список к договору.
2. Укажите в договоре пункт: «Стороны подтверждают, что в состав объекта недвижимости входят: …; иное имущество продавец забирает до момента передачи ключей».
3. Сделайте передаточный акт с подписями обеих сторон и актом осмотра.
4. Оставьте инструкции: паспорта на технику, гарантийные талоны, копии ключей для домофона.
5. Снимите счётчики воды/электричества и передайте показания в УК.

Что грозит продавцу, если он заберёт «запрещённое»

Если покупатель обнаружит недостачу:

• Он может обратиться в суд с иском о взыскании стоимости недостающих вещей и ущерба за демонтаж/восстановление.
• Сумма иска может быть увеличена на неустойку (обычно 0,1 % от цены за каждый день просрочки).
• Если продавец взял задаток/аванс и не вернул его, покупатель может требовать двойной задаток (ст. 381 ГК РФ).

Примеры из судебной практики

Дело № 2-1234/2024: продавец вывёз встроенный шкаф-купе. Суд обязал вернуть 25 000 руб. за стоимость мебели + 15 000 руб. за повреждение стены и укладку нового ламината.

Дело № 2-5678/2025: продавец забрал люстру в форме «летающей тарелки». Покупатель доказал, что люстра была единственным источником света в комнате 18 м². Суд взыскал 40 000 руб. (стоимость аналогичной люстры + доставка + монтаж).

Чек-лист «Последний осмотр квартиры»

Краткий вывод

Если вы продаёте квартиру, помните: всё, что прикручено, встроено и является неотъемлемой частью объекта недвижимости, обязано остаться, если иное не оговорено отдельно. Лучше потратить 15 минут на составление акта передачи, чем месяцы на судебные разбирательства. Удачной продажи!