С 1 января 2025 года вступили в силу масштабные изменения в Земельном кодексе РФ и смежных нормативных актах․ Поправки, внесённые Федеральными законами № 317-ФЗ, № 486-ФЗ, № 494-ФЗ от , а также ФЗ № 307-ФЗ от , затрагивают практически все стадии земельных отношений: от подготовки схем расположения участков до процедуры их освоения и обмена․ Ниже — подробный разбор самых важных нововведений․

Электронные схемы расположения участков и новые инструменты ГИС

Подготовка схемы в виде электронного документа

Теперь схема расположения земельного участка может быть создана:

• в электронном виде через федеральную государственную географическую информационную систему (ФГГИС);
• с использованием официального сайта органа регистрации прав или Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)․

Это исключает необходимость бумажных носителей и ускоряет согласование в органах кадастрового учёта․

Сокращение сроков передачи данных в Росреестр

Исполнительный орган власти обязан в течение 5 рабочих дней направить в Росреестр:

1. Решение об утверждении схемы․
2. Саму электронную схему․
3. Метаданные для отображения в публичной кадастровой карте․

Данные публикуются в открытом доступе и доступны неограниченному кругу лиц․

Расширение оснований для образования земельных участков

Участки из публичных земель

Добавлены новые основания для образования участков из государственной или муниципальной собственности, если:

• земли расположены в территории комплексного развития (ТКР);
• есть проект планировки и проект межевания, утверждённые в установленном порядке;
• инициатором выступает застройщик или юрлицо, обеспечивающее реализацию решения о комплексном развитии․

Новые категории земель, подлежащих обязательному освоению

С на садовые и огородные земельные участки в границах населённых пунктов распространяются правила об обязательном освоении (новая статья 85․1 ЗК РФ)․

Ключевые параметры:

Признаки неиспользования земель

Кабинет Министров в ближайшее время утвердит перечень признаков неиспользования участков․ Пока известно, что к ним могут относиться:

• отсутствие ограждения;
• непроведённые коммуникации;
• отсутствие фактов строительства или ведения садоводства․

Расширенные возможности обмена земельных участков

Мена публичных земель на частные

Добавлены новые категории объектов, для которых возможен обмен земельного участка из государственной/муниципальной собственности на частный:

1. Объекты социальной инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники) — даже если их размещение не было предусмотрено утверждённой планировкой․
2. Инженерная и транспортная инфраструктура (дороги, сети водоснабжения, газа, электроснабжения)․
3. Реализация масштабных инвестпроектов, указанных в статье 39․6 ЗК РФ․

Условия договора мены

Обмен возможен:

• один к одному или много к одному;
• с учётом кадастровой стоимости и разрешённого использования;
• при условии соблюдения нормативов градостроительного проектирования․

Уточнение процедуры межевания и внесение данных в ЕГРН

Изменения в пункте 7 статьи 11․2 закрепляют:

• возможность образования участков на основании проекта межевания или схемы расположения;
• обязательное наличие утверждённого проекта планировки территории;
• передачу данных в ЕГРН через единую систему межведомственного электронного взаимодействия (ЕСИВ)․

Практические рекомендации владельцам и застройщикам

1. Проверьте статус участка в ЕГРН до : возможно, он подпадает под новые правила освоения․
2. Закажите электронную схему расположения через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра — это сократит срок согласования․
3. Если планируете обмен с муниципалитетом, подготовьте технико-экономическое обоснование соответствия нормативам градостроительного проектирования․