Продажа недвижимости может принести не только прибыль, но и обязанность заплатить НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) на разницу между ценой продажи и ценой покупки.
Однако российское законодательство предусматривает множество «нулевых» случаев, когда налог платить не нужно. Ниже мы собрали все актуальные освобождения и льготы действующие на 19 апреля 2026 года.

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет

Если квартира (дом, доля, комната) находилась у вас в собственности дольше установленного срока, налог не взимается вовсе. Различают два срока:

• 3 года — если объект:
  • получен по наследству или даром от близкого родственника;
  • приватизирован из государственного или муниципального жилфонда;
  • передан по договору пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях, включая купленную в 2016–2025 гг. квартиру.

Важно: для наследства трёхлетний срок исчисляется с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не с момента регистрации права собственности.

Единственное жильё

С 2020 г. действует упрощённое правило: если на момент продажи у вас нет другого жилого помещения в собственности (и доли в жилье тоже отсутствуют), достаточно трёх лет владения для полного освобождения от НДФЛ.

Семьи с детьми

Закон 2025 г. (распространён на 2026 г.) освободил семьи, в которых воспитываются два и более несовершеннолетних детей, от налога при продаже любого жилого объекта независимо от срока владения.
Необходимо лишь соблюсти условие: в течение календарного года до продажи или одновременно с ней семья покупает новое жильё большей площади или с большей кадастровой стоимостью.

Нулевой доход

Если вы продаёте квартиру за ту же цену или дешевле, чем покупали (документально подтверждено договором купли-продажи), дохода нет, следовательно, НДФЛ не начисляется.

Имущественный вычет 1 млн рублей

Если срок владения меньше минимального, но налоговую базу можно снизить на 1 000 000 руб. (для квартир, домов, земельных участков) или на 250 000 руб. (для гаражей и нежилых помещений).
Вычет применяется один раз за календарный год на объект, а при долевой собственности, в пределах 1 млн на всю квартиру (если продаётся по единому договору).

Уменьшение на расходы

Вместо вычета можно уменьшить доход на фактически понесённые расходы:

• первоначальная цена покупки;
• проценты по ипотеке;
• документально подтверждённые затраты на ремонт, неотделимые улучшения.

Выбирайте тот вариант, который даёт большую экономию налога.

Когда декларацию подавать не нужно

Если вы попадаете хотя бы под одно из перечисленных освобождение (п. 1–3) или продажная цена не превышает 1 млн руб., то:

• НДФЛ не платится;
• 3-НДФЛ подавать не требуется (письмо ФНС России № БС-4-11/5902@ от ).

Обратите внимание: сверяйте даты регистрации права в ЕГРН, сохраняйте договоры, чеки, акты приёма-передачи — они понадобятся для подтверждения льготы.