Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) – один из стратегических ресурсов России. Их использование регулируется Федеральным законом от  № 319‑ФЗ, а также Федеральным законом от 24 июля 2002 № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В статье мы разберём, какие виды строительства разрешены на таких участках, какие ограничения существуют и как правильно оформить изменения в правовом статусе земли.

Основные принципы использования земель сельскохозяйственного назначения

• Целевое назначение. Земля должна использоваться в аграрных целях – выращивание сельскохозяйственных культур, скотоводство, птицеводство, пчеловодство, садоводство, научно‑исследовательская и селекционная деятельность.
• Обязательная обработка. Согласно статье 20 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участок обязан обрабатываться хотя бы раз в год (покос, пахота, обработка почвы). С 1 мартa 2025 г. за отсутствие обработки предусмотрены штрафы и, в крайнем случае, изъятие участка через суд.
• Вид разрешённого использования (ВРИ). При аренде или покупке указываются конкретные виды деятельности (например, «выращивание овощей», «скотоводство»). Любая деятельность, не соответствующая заявленному ВРИ, считается правонарушением.

Что считается строением, допускаемым на ЗСН

Закон допускает строительство только тех объектов, которые непосредственно обслуживают сельскохозяйственное производство. Ниже перечислены типы построек, которые могут возводиться без нарушения законодательства.

Производственные и хозяйственные здания

• Склады и амбары для хранения сельскохозяйственной продукции;
• Фермерские хозяйственные постройки (тракторные корпуса, ремонтные мастерские, помещения для техники);
• Охотничьи и сельскохозяйственные сараи, стойла, курятники, птичники, улья;
• Теплицы, парники, оранжереи, тепличные комплексы;
• Сельскохозяйственные лаборатории, исследовательские и селекционные центры;
• Объекты мелиорации (каналы, дренажные системы, водоотводные сооружения).

Инфраструктурные объекты

• Дороги и подъездные пути, предназначенные для транспортировки продукции и техники;
• Электросети, системы водоснабжения и канализации, если они обслуживают только сельскохозяйственные нужды;
• Станции автоматизированного полива и системы орошения.

Объекты социального назначения, связанные с агробизнесом

• Обучающие центры, аграрные школы, демонстрационные фермы;
• Клубы и помещения для проведения сельскохозяйственных ярмарок, выставок и конференций;
• Медицинские пункты, санатории для работников сельского хозяйства (при условии, что они находятся в пределах производственной зоны).

Ограничения на жилую застройку

Строительство жилых домов, коттеджей, многоквартирных зданий, а также постоянное проживание на ЗСН запрещено. Исключения допускаются только в случаях, предусмотренных пунктом 8 статьи 3918 Земельного кодекса РФ (введённые ФЗ 319‑ФЗ), где указаны случаи индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства при наличии соответствующего права.

Пункт 8 статьи 3918: когда допускается индивидуальное жилищное строительство

Согласно новому пункту 8 статьи 3918, строительные ограничения ослабляются в следующих ситуациях:

1. Гражданин имеет право (по закону) на предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта или садоводства для собственных нужд, и участок свободен от построек.
2. Гражданин является собственником зданий/сооружений, которые дают право на предоставление земли (по подпунктам 4 и 5 статьи 395 или статье 3920 ЗК РФ).
3. Гражданин – арендатор участка и имеет право заключить новый договор аренды (пункт 3 и 4 статьи 396 ЗК РФ).
4. Гражданин владеет объектом незавершённого строительства, который подпадает под пункт 5 статьи 396 ЗК РФ.
5. Гражданин – член садоводческого некоммерческого товарищества, которому садовые земли предоставляются без торгов (подпункт 3 пункта 2 статьи 393 и подпункт 7 пункта 2 статьи 396).

В этих случаях можно построить жилой дом, гараж или небольшое подсобное помещение без проведения торгов, но только после предварительного согласования с уполномоченным органом.

Как оформить строительство на ЗСН

1. Проверка ВРИ. В выписке из ЕГРН необходимо убедиться, что заявленный вид деятельности соответствует реальному плану строительства.
2. Получение разрешения; Подаём заявление о предварительном согласовании в орган государственной или муниципальной власти (в соответствии со статьёй 3918 ЗК РФ).
3. Разработка проекта. Проект должен соответствовать требованиям строительных норм и правил (СНиП), а также требованиям к сельскохозяйственным объектам.
4. Экспертиза. При необходимости проводится экологическая и почвенно‑агрономическая экспертиза, подтверждающая, что строительство не ухудшит плодородие и не нарушит аграрные функции участка.
5. Получение разрешения на строительство. После согласования проекта орган выдаёт разрешение, в котором указываются ограничения (например, высота здания, площадь, отступы).
6. Контроль за выполнением. По завершении строительства органы контроля проверяют соответствие построенного объекта заявленным целям и требованиям закона.

Последствия нарушения правил использования ЗСН

• Штрафы за отсутствие обработки (начиная с 2025 г.) – от 5 000 до 50 000 рублей в зависимости от площади.
• Административные взыскания за строительство несоответствующего объекта (отказ в выдаче разрешения, требование сноса).
• Гражданско‑правовая ответственность – изъятие участка через суд и передача его в собственность государства.
• Уголовная ответственность в случае умышленного сокрытия фактов нарушения (ст. 239 УК РФ).

Практические рекомендации для предпринимателей

При покупке или аренде участка

• Тщательно проверяйте выписку из ЕГРН: наличие ВРИ, отсутствие ограничений по строительству.
• Убедитесь, что продавец (арендодатель) уведомил местную администрацию о сделке – иначе сделка может быть признана недействительной.
• Если планируется изменение ВРИ, подавайте заявление заранее, учитывая сроки рассмотрения (не менее 30 дней).

При планировании строительства

• Составляйте проект, учитывающий сельскохозяйственные нужды (например, расположение складов рядом с полями, удобный подъезд для техники).
• Не превышайте максимальную площадь построек, установленную локальными нормативными актами (обычно не более 5 % от общей площади участка).
• При необходимости получения дополнительных разрешений (например, на подключение к электросети) согласуйте их с тем же органом, который выдавал согласование по статье 3918.

При эксплуатации

• Ведите ежегодный учёт обработок земли (покос, пахота, удобрение) и храните подтверждающие документы.
• Своевременно подавайте отчёты в органы местного самоуправления – это поможет избежать штрафов.
• Следите за изменениями законодательства (например, поправки к ФЗ 319‑ФЗ), чтобы своевременно корректировать свои действия.

На земельных участках сельскохозяйственного назначения допускается строительство только тех объектов, которые непосредственно поддерживают аграрную деятельность: хозяйственные помещения, склады, теплицы, инфраструктурные сети и специальные объекты (научные, обучающие). Жилое строительство возможно лишь в ограниченных случаях, предусмотренных пунктом 8 статьи 3918 Земельного кодекса и только после предварительного согласования;

Соблюдение требований законодательства, правильное оформление документов и своевременная обработка земли позволяют эффективно использовать ЗСН без риска штрафов и изъятия участка.

Источники:

• Федеральный закон от  № 319‑ФЗ, kremlin.ru.
• Федеральный закон от  № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с учётом поправок 2024 г.).
• Статья «Земли сельскохозяйственного назначения: что можно строить», SberBusiness, sberbusiness.live.