Каждый год граждане задают один и тот же вопрос: «Как лучше передать квартиру своим детям или внукам — через завещание или дарение?» С 2026 года в России вступили новые правила: близкие родственники освобождены от НДФЛ при дарении, а нотариальное удостоверение договора дарения стало дешевле на 50 %․ Однако финансовые и юридические риски остались․ Ниже — подробное сравнение двух способов передачи жилья․
Дарение квартиры в 2026 году: что изменилось
Кто освобождён от налога
- родители → дети;
- бабушки/дедушки → внуки;
- родные братья и сёстры․
Если квартиру дарит неблизкий родственник или третье лицо, получатель заплатит НДФЛ:
- 13 % — для резидентов;
- 15 %, для доходов свыше 5 млн рублей в год․
Новая льгота нотариусов
С 2026 года при нотариальном заверении договора дарения между близкими родственниками тариф снижен на 50 %․ Экономия может составить 5–15 тыс․ рублей в зависимости от кадастровой стоимости жилья․
Как оформить дарение
- Подготовить пакет документов (ЕГРН, паспорта сторон, справка о прописанных)․
- Подать заявление к нотариусу (либо сделать простую письменную форму, но тогда риски выше)․
- Зарегистрировать переход права в Росреестре (3–7 дней, госпошлина 2 000 руб․)․
Завещание: плюсы и минусы 2026
Основные преимущества
- Бесплатно: нотариус берёт только 100 рублей за удостоверение․
- Можно изменить в любой момент жизни без согласия наследников․
- Одновременная передача сразу нескольким людям (доли указываются в завещании)․
Скрытые минусы завещания
- 6 месяцев после смерти — обязательное ожидание наследников;
- Очередь на вступление — если появятся претенденты первой очереди, доли могут измениться;
- Судебные споры — завещание можно оспорить, если есть зависимые наследники (несовершеннолетние дети, инвалиды)․
Сравнительная таблица по ключевым критериям
| Критерий | Дарение 2026 | Завещание |
|---|---|---|
| НДФЛ для близких родственников | 0 % | 0 % (но налог на наследство нет) |
| Срок перехода права | 3–7 дней после регистрации | 6 месяцев после смерти + 1 месяц на регистрацию |
| Возможность отменить сделку | Нет (только через суд) | Да, в любой момент |
| Нотариальные расходы | 5 000–15 000 руб․ со скидкой 50 % | 100 руб․ |
| Риск оспаривания | Минимальный | Высокий (особенно при наличии обязательной доли) |
Когда выбирать дарение
- если нужно немедленно перевести квартиру в собственность ребёнка/внука;
- если в будущем нет планов продавать жильё в течение 3 лет (иначе придётся платить НДФЛ с продажи);
- если у получателя уже есть другое жильё и он не теряет право на налоговый вычет․
Когда выбирать завещание
- если вы планируете жить в квартире до конца жизни и не хотите терять право собственности;
- если есть несколько наследников, которым нужно разделить доли;
- если есть риск появления зависимых наследников, которым положена обязательная доля․
Частые ошибки
Ошибка 1: Дарение «взамен алиментов»; Суд может признать сделку притворной и вернуть квартиру дарителю․
Ошибка 2: Завещание без указания конкретной квартиры․ Если до смерти вы продадите жильё и купите другое — новое не войдёт в наследство․
Ошибка 3: Отказ от нотариуса при дарении․ Договор в простой письменной форме легко оспорить․
ИТОГ: алгоритм выбора
- Если квартира нужна детям сегодня, их нет другого жилья и вы готовы заплатить 5–15 тыс․ руб․, выбирайте дарение․
- Если вы хотите сохранить контроль за квартирой до конца жизни, у вас много наследников или возможны иски — оформите завещание․
В любом случае консультируйтесь с нотариусом и налоговым специалистом: ваши обстоятельства могут быть уникальны․