Начиная с 1 апреля 2024 года, вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ, которые впервые дали чёткое определение понятию «перепланировка» и ужесточили порядок её согласования․ Однако куда более масштабное влияние на жизнь собственников и управляющих компаний окажут ФСБУ 28/2023 — федеральные стандарты бухгалтерского учёта, обязательные для применения с 1 апреля 2025 года․
- ФСБУ 28/2023 вводит единые требования к инвентаризации объектов недвижимости и их техническому учёту․
- Начиная с г․ все управляющие организации и ТСЖ обязаны проводить полную инвентаризацию как минимум раз в пять лет; при желании применять стандарт можно и раньше․
- Результаты инвентаризации должны быть оформлены в форме технического паспорта объекта․
Что такое техническая инвентаризация
Техническая инвентаризация многоквартирного дома, это комплексное обследование всех конструктивных элементов и инженерных систем здания с фиксацией их фактического состояния, износом и соответствием проектной документации․
Ключевые цели:
- Установление точной площади и объёма помещений․
- Выявление скрытых дефектов и аварийных участков․
- Оценка степени износа и остаточного ресурса здания․
- Обоснование капитального ремонта или перепланировки․
Технический паспорт: главный результат инвентаризации
Именно в техпаспорте прописана подробная информация:
- конструктивные элементы (стены, перекрытия, фундамент);
- инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция);
- оценка степени износа каждого элемента в %;
- площади жилых и нежилых помещений с точностью до см²;
- фактические изменения по сравнению с первоначальным проектом․
Кто проводит и кто оплачивает
Заказчиком выступает управляющая организация, ТСЖ или ЖКС․ Работы выполняют аккредитованные бюро технической инвентаризации (БТИ) или внешние инженерные компании с допуском ФСБУ․
Источники финансирования:
- Средства фонда капитального ремонта (если инвентаризация входит в план капремонта)․
- Взносы собственников (отдельная строка в квитанции)․
- Бюджетные субсидии для аварийных домов․
Последовательность работ
- Подготовка: сбор исходной документации (проект, предыдущий техпаспорт, акты скрытых работ)․
- Обследование:
- лазерное сканирование и фотофиксация;
- неразрушающий контроль прочности материалов;
- проверка узлов ввода инженерных сетей․
- Анализ и расчёты: сопоставление фактических данных с нормативами СП и СНиП․
- Оформление отчёта: технический паспорт, заключение инженера, акты проверки․
- Внесение в ЕГРН: при необходимости актуализации площадей или кадастрового плана․
Что будет, если инвентаризацию не провести в срок
- Штрафы для управляющих компаний: от 30 000 до 100 000 ₽ (ст․ 6․4 КоАП РФ)․
- Запрет на проведение капремонта без актуальных данных об износе․
- Отказ в регистрации перепланировок — новые нормы ЖК РФ требуют «свежий» техпаспорт․
- Сложности при продаже квартир: банки и Росреестр могут запросить актуальный техпаспорт․
Советы собственникам
- Контролируйте повестку общего собрания․ Если инвентаризация не включена в план работ — инициируйте включение․
- Запрашивайте копию техпаспорта у управляющей компании․ С 2025 г․ это обязательный документ, который должен быть в свободном доступе․
- Проверяйте правильность площадей: ошибки в техпаспорте влияют на размер платы за коммунальные услуги и налоги․
Техническая инвентаризация перестаёт быть рутинной формальностью и становится ключевым инструментом управления многоквартирным домом․ Новые правила ФСБУ 28/2023 и жёсткие требования ЖК РФ делают своевременное обследование здания неотъемлемой частью ответственного жилищного хозяйства․