Капитальный ремонт многоквартирного дома — это не просто «освежить фасад» и покрасить подъезд. Это комплекс мероприятий, который затрагивает все инженерные системы, конструктивные элементы и внутриквартирное пространство. Ниже мы разберём, какие работы реально выполняются, в какой последовательности и что ждёт жильцов на каждом этапе.

Подготовительный этап: от проекта до согласования

1. Создание технического паспорта дома. Инженеры проводят полное обследование: измеряют трещины, проверяют несущие стены, фиксируют износ коммуникаций.
2. Разработка проектно-сметной документации. Включает:
   • план замены инженерных сетей;
   • схему утепления фасада;
   • чертежи перепланировки подъездов и квартир (если предусмотрено).
3. Согласование с жильцами. На общем собрании обсуждают:
   • сроки проведения работ;
   • временные неудобства (отключение воды/света);
   • дополнительные опции (например, установку ИПУ — индивидуальных приборов учёта).

Что происходит «снаружи»: фасад, кровля, подвал

Фасадные работы

После монтажа строительных лесов и установки ветрозащитных сетей выполняют:

• Гидро- и теплоизоляцию. Пенопласт или минеральная вата крепится дюбелями и армируется стеклосеткой.
• Декоративная отделка. Штукатурка «короед», облицовка керамогранитом или покраска фасадной краской.

Кровля и водостоки

• Снимают старое покрытие, проверяют стропила.
• Укладывают новую гидроизоляцию (битумно-полимерная мембрана или Ондулин).
• Монтируют новые водосточные трубы и снегозадержатели.

Подвал

Часто забываемая зона, но именно здесь расположены стояки отопления, водоснабжения и канализации. Подвал очищают от мусора, обрабатывают антисептиком, герметизируют стыки фундамента и устанавливают современные запорные краны.

Что происходит «внутри» квартир: от старых проводок до новых стояков

Электрика

В 90 % случаев алюминиевую проводку заменяют на медную. Почему это критично:

• Алюминий хрупкий и теряет гибкость со временем.
• Допустимая нагрузка на алюминиевый кабель 2,5 мм² — 4,4 кВт, на медный аналог — 5,9 кВт (при одинаковом сечении).
• Увеличение числа бытовых приборов (кондиционеры, индукционные плиты, «умный дом») требует трёхфазного ввода и разводки 6 мм² на кухню.

Дополнительно устанавливают:

• УЗО (устройства защитного отключения) по 30 mA в ванной и на кухне;
• отдельные линии для стиральной машины, духовки, кондиционера;
• электрощиток с возможностью подключения «умных» счётчиков.

Водоснабжение и канализация

1. Замена стояков. Старые чугунные трубы меняют на полипропиленовые или сшитый полиэтилен (PEX).
2. Разводка в квартире. У каждого прибора — отдельный отвод с запорным краном.
3. Гидравлические испытания. Систему опрессовывают до 1,5 атмосфер и выдерживают 30 минут — проверка на протечки.

Отопление

• Замена стальных батарей на алюминиевые или биметаллические радиаторы с термоголовками.
• Установка коллекторного узла с возможностью регулировки температуры в каждой комнате.
• Балансировка системы — чтобы квартиры на верхних этажах не оставались холодными.

Что делают в подъезде: лифт, окна, сети

• Лифты: капремонт включает замену кабины, тросов, электродвигателя и установку системы «Антипаника».
• Окна: старые деревянные рамы выносят, монтируют пятикамерные ПВХ профили с энергосберегающим стеклопакетом 42 мм.
• Пожарная сигнализация: прокладывают кабель до каждой квартиры, устанавливают датчики дыма в коридорах.

Финальный этап: приёмка и гарантии

После завершения работ комиссия из представителей УК, подрядчика и ТСЖ проводит осмотр по чек-листу. Каждый жилец получает:

1. Акт выполненных работ с перечнем заменённых элементов.
2. Паспорт на новые инженерные системы.
3. Гарантийный талон: от 3 лет на электрику до 10 лет на кровлю.

Что жильцам нужно сделать самим

• Демонтаж старой мебели и обоев до начала штробления стен.
• Фиксация дефектов на фото/видео до ремонта — чтобы потом доказать, что трещина появилась не по вашей вине.
• Установка счётчиков воды и тепла в первые 2 недели после сдачи дома — экономия на коммуналке до 25 %.

Краткий чек-лист для жильца